近期，房地產(chǎn)行業(yè)傳來(lái)一系列債務(wù)重組通過(guò)的消息，似乎在沉寂許久的市場(chǎng)中掀起了“信用修復潮”。龍光集團近日發(fā)布公告稱(chēng)，其全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司已完成21筆公司債券及資產(chǎn)支持證券的重組投票，涉及本金余額合計219.6億元，方案全數獲得投資人通過(guò)。而就在不久前，另一家出險房企時(shí)代中國也宣布，其境外債務(wù)重組方案獲得90.08%的債權人投票同意，正在向高等法院申請批準。除此之外，融創(chuàng )、富力、中梁、佳兆業(yè)、奧園、金輪天地、遠洋、綠地、禹洲、協(xié)信遠創(chuàng )等知名房企，也先后宣布債務(wù)重組方案獲得通過(guò)。據中指研究院統計，至少已有14家房企完成債務(wù)重組或破產(chǎn)重整審批，這還不包括尚未公開(kāi)披露的企業(yè)。這些消息表明，房地產(chǎn)行業(yè)從“持續爆雷”開(kāi)始逐步邁入“系統性解壓”階段，雖然遠未走出低谷，但也終于聽(tīng)到了債務(wù)“雪融”的信號。

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以龍光集團為例，其債務(wù)重組的節奏可謂迅速。早在2023年，龍光就曾進(jìn)行債務(wù)延期操作，但當時(shí)更多是“時(shí)間換空間”。而今年6月公布的方案，以及7月初正式通過(guò)的版本，已經(jīng)不再是單純延期，而是進(jìn)入“削債重組”的階段。這輪重組不僅對本金進(jìn)行了調整，還設計了多種兌付方式，涵蓋本金折扣、延遲清償、資產(chǎn)置換，甚至部分轉為股份等手段。換言之，龍光主動(dòng)拿出所有能談的籌碼，只為盡快達成債務(wù)的再壓縮。從債務(wù)端看，這是由“緩期求生”向“實(shí)質(zhì)性壓降”演化的典型案例，也釋放出一個(gè)信號：出險房企若要存續，必須主動(dòng)清理債務(wù)，快速輕裝上陣。

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這14家完成重組的房企，幾乎覆蓋了過(guò)去三年內所有“重災區”代表企業(yè)。從體量上看，既包括融創(chuàng )、綠地、富力這樣的大型房企，也包括奧園、禹洲、時(shí)代中國、中梁等以往在資本市場(chǎng)頗有影響的民企代表。它們雖多已深陷債務(wù)危機多年，但始終未徹底“躺平”，而是在各類(lèi)政策信號和債權人壓力中逐漸達成共識。推動(dòng)這些重組方案快速通過(guò)的背后，一方面是債務(wù)長(cháng)期壓頂，市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有耐心無(wú)限等待；另一方面則是監管與政策環(huán)境釋放出的“市場(chǎng)化出清”支持信號，鼓勵企業(yè)主動(dòng)修復信用、清算存量風(fēng)險，并在資源、項目、資產(chǎn)等層面給予“扶一把”。財政部、發(fā)改委、證監會(huì )等多個(gè)部門(mén)近期均有相關(guān)表態(tài)，強調支持房企依法依規與債權人協(xié)商處理債務(wù)問(wèn)題。而在實(shí)際執行中，地方政府作為屬地協(xié)調者也扮演了重要角色，包括協(xié)調資源盤(pán)活、引入國資平臺、推進(jìn)資產(chǎn)交易、調動(dòng)紓困資金等，都是推動(dòng)房企重組成功的重要力量。

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但需要明確的是，完成債務(wù)重組，并不等于房企“復活”。當前多數房企即使成功完成重組，依然處在“ICU觀(guān)察室”狀態(tài)。它們普遍存在幾個(gè)共性難題：首先是再融資能力極弱，重組后的企業(yè)信譽(yù)尚未修復，很難重新獲取銀行授信或公開(kāi)融資；其次是存量項目大多停工或進(jìn)度緩慢，難以快速變現回籠現金；再者，品牌受損嚴重，購房者信心不足，銷(xiāo)售依然疲軟，多數企業(yè)依賴(lài)政府保交樓項目維持現金流。此外，多數出險企業(yè)的戰略方向依然模糊，既沒(méi)有徹底放棄傳統住宅開(kāi)發(fā)模式，也未明確轉型方向，例如是否以代建、資產(chǎn)運營(yíng)為主，仍在觀(guān)望?？梢哉f(shuō)，“重組”只是一個(gè)必要但不充分的“第一步”，真正的“康復”還需看能否持續穩定經(jīng)營(yíng)、提升銷(xiāo)售和融資能力、重建市場(chǎng)信任。

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從行業(yè)層面看，華泰證券在近期報告中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的“信用風(fēng)險正在收斂”。2025年下半年，房企公開(kāi)市場(chǎng)到期債務(wù)總規模明顯下降，而在此之前爆發(fā)的系統性流動(dòng)性危機也得到一定遏制。雖然一線(xiàn)城市銷(xiāo)售尚未恢復到高峰期，但從去化率、成交周期、回款效率等數據看，部分城市的市場(chǎng)正在邊際修復。這意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的“最壞階段”可能已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)正從“加速下滑”轉向“低位徘徊、風(fēng)險壓縮”的階段。特別是納入“白名單”的房企優(yōu)質(zhì)項目，正逐步獲得金融機構支持，進(jìn)而帶動(dòng)局部復工和交付節奏。但這種復蘇依然非常脆弱，且明顯呈現結構性分化趨勢——越是有資源、有背景、有資產(chǎn)的房企越有可能獲得扶持，而中小民營(yíng)企業(yè)則更多依賴(lài)“司法重整+資產(chǎn)出清”的組合拳快速止損。

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可以預見(jiàn)，2025年將是房地產(chǎn)行業(yè)重組出清的高峰期。頭部房企走“系統性削債+資產(chǎn)證券化”路徑，爭取逐步恢復信用；中小房企則以“局部止血+快速變現”方式退出市場(chǎng)。行業(yè)從“全面危機”轉入“局部修復”，風(fēng)險未除，信心尚未重建，但也不再是2022年那樣的集體雪崩狀態(tài)。

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債務(wù)重組潮確實(shí)為行業(yè)打破了冰封的沉默，帶來(lái)了信用系統的首次緩釋?zhuān)喾科笥袡C會(huì )借此“停血止損”。但重組只是開(kāi)始，能否通過(guò)戰略重構、產(chǎn)品創(chuàng )新和治理優(yōu)化實(shí)現真正復蘇，仍需觀(guān)察。而對于市場(chǎng)和政策制定者而言，這波重組不僅是對房企的考驗，更是對行業(yè)治理能力的系統檢驗。