釋放農民消費潛力、鼓勵農民進(jìn)城購房再次成為全國多地推動(dòng)樓市發(fā)展的一大舉措。

　　據新聞不完全統計，今年以來(lái)，至少包括吉林省延吉、吉林省吉林、江蘇省泰州、湖北省黃岡、貴州省遵義、安徽省潛山、黑龍江省佳木斯、吉林省長(cháng)春等城市以及四川省涼山彝族自治州寧南縣、貴州省黔西南州晴隆縣、江蘇鹽城阜寧縣等地出臺鼓勵農民進(jìn)城購房的相關(guān)政策。

　　同時(shí)，可以看到，在出臺鼓勵農民進(jìn)城購房的城市中，地方政府多給予購房補貼、契稅補貼等優(yōu)惠政策。

　　多地財政補貼，支持農民進(jìn)城購房

　　以吉林省長(cháng)春為例，今年8月11日，長(cháng)春市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步給予進(jìn)城農民和來(lái)(留)長(cháng)人才購房補貼政策支持的通知》?！锻ㄖ凤@示，對購買(mǎi)符合條件的新建商品住房給予200元/平方米購房補貼。

　　按照要求，申請人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案時(shí)間在2022年8月1日至10月8日之間;所購房屋需坐落在長(cháng)春市主城區及開(kāi)發(fā)區國有土地上，不含雙陽(yáng)區、九臺區及各縣(市);房屋建筑面積在90平方米以下;房屋性質(zhì)僅限新建商品住房，不包括商業(yè)、辦公等非住宅類(lèi)房屋、別墅、保障性住房以及二手住房;所購房屋需為申請人個(gè)人首套唯一住房。

　　除了長(cháng)春市，吉林省多個(gè)城市亦發(fā)布相關(guān)政策，包括延吉市、吉林市等。

　　其中，延吉市明確，對于農民購買(mǎi)家庭(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房，政府參照購房農民所繳納契稅的額度全額給予補貼。

　　吉林市的政策顯示，農民或大學(xué)生購買(mǎi)吉林市城市規劃區內國有土地上90平方米及以下新建商品住房(不包括別墅類(lèi)住房，下同)，政府每套補貼0.6萬(wàn)元;購買(mǎi)90平方米以上新建商品住房，政府每套補貼1萬(wàn)元。

　　另?yè)都涯舅谷請蟆穲蟮?，今?月26日，佳木斯市人民政府出臺十條優(yōu)惠政策，其中提及農民進(jìn)城購房補貼。在佳木斯市市區購買(mǎi)新建商品住房的農民購房人，每平方米補貼100元，每套補貼總額不超過(guò)2萬(wàn)元;購買(mǎi)新建商業(yè)用房的，每平方米補貼150元，每套補貼總額不超過(guò)3萬(wàn)元。

　　湖北黃岡出臺的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)黃岡市區房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的補充措施》明確，實(shí)行農村戶(hù)籍人口進(jìn)城購房補貼，農民進(jìn)城購房一次性補貼1萬(wàn)元(落戶(hù)黃岡城區)。

　　諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄指出，近期以來(lái)，多城發(fā)布鼓勵農民進(jìn)城購房的政策，如遵義、鹽城阜寧縣以及長(cháng)春等，出臺的政策內容多為提供購房補貼和優(yōu)惠等形式，從出臺的城市來(lái)看，以一些庫存壓力大、去化困難的弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市為主，出臺這樣的政策也是為了增加購房需求，緩解庫存壓力，提振市場(chǎng)信心。將政策聚焦于農民這樣龐大的群體，有利于提升農民進(jìn)城置業(yè)的積極性，一定程度上能帶動(dòng)一部分需求釋放。

　　鼓勵農民進(jìn)城購房對樓市效果大嗎?

　　可以看到的是，鼓勵農民進(jìn)城購房并非此次樓市調控的新鮮產(chǎn)物。

　　早在2015年底，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，會(huì )議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過(guò)加快農民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要擴大有效供給，保持有效投資力度，著(zhù)力補齊短板。

　　在彼時(shí)“去庫存”的大背景下，加快農民工市民化，鼓勵有條件的農民工買(mǎi)房成為重要措施。

　　按照新華網(wǎng)2016年2月發(fā)布的文章，當時(shí)山西、山東、甘肅等省明確出臺政策鼓勵引導農民進(jìn)城購房。如山東將對農民進(jìn)城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，以使其成為長(cháng)期穩定的住房消費群體。

　　2016年2月19日，中國農業(yè)銀行還曾推出“農民安家貸”產(chǎn)品，該產(chǎn)品是國內首個(gè)專(zhuān)門(mén)針對農民群體的個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，致力于滿(mǎn)足廣大農民進(jìn)城購買(mǎi)商品住房的需求。

　　從效果來(lái)看，根據新華網(wǎng)報道，截至2016年7月31日，安徽農行“農民安家貸”實(shí)現發(fā)放23329筆，發(fā)放金額69.91億元，幫助農民進(jìn)城購房。

　　安徽地區房地產(chǎn)“去庫存”效果也得以凸顯。以六安市為例，2015年市區待售商品房面積達663萬(wàn)余平方米，2016年一季度，六安市區銷(xiāo)售商品房120多萬(wàn)平方米，同比翻了一番，其中農民購房占比超過(guò)50%，去化周期由28個(gè)月縮短到18個(gè)月。

　　在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波看來(lái)，2016年大量三四線(xiàn)城市開(kāi)始去庫存，就已經(jīng)消耗了大量的農民在縣城的買(mǎi)房需求，同時(shí)前幾年返鄉置業(yè)更是吸引了一大批在三四線(xiàn)老家買(mǎi)房年輕人的購房需求。因此，本輪的鼓勵農民進(jìn)城買(mǎi)房能夠有效吸引到的購買(mǎi)力和幾年前相比已大大減少。

　　張波指出，前一輪去庫存后，由于三四線(xiàn)城市也緊隨出現房?jì)r(jià)上漲，最終導致市場(chǎng)的熱度明顯上升，并帶動(dòng)房企在中小城市拿地熱情同步上揚，所導致的結果就是三四線(xiàn)城市的庫存量又呈現上升態(tài)勢，加之市場(chǎng)降溫的大背景，導致去化出現困難，鼓勵農民買(mǎi)房就是為了拉升需求并加速去化。

　　張波認為，農民進(jìn)城買(mǎi)房的需求依然存在，內在推動(dòng)因素包括對于優(yōu)質(zhì)教育資源的追求，對于更好公共配套資源的需求，但本輪政策對于農民推動(dòng)的實(shí)際效果將低于市場(chǎng)預期。

　　陳霄也認為，從效果來(lái)看，可能實(shí)際作用有限，一方面農民進(jìn)城多是短期務(wù)工，并且在農村也有固定居所，有限的優(yōu)惠補貼力度尚難以觸達農民，另一方面，三四線(xiàn)城市需求基本已經(jīng)透支，通過(guò)這樣的政策能增加的需求有限。

　　《經(jīng)濟日報》發(fā)布的評論文章指出，近期，我國部分城市推出鼓勵農民進(jìn)城買(mǎi)房的政策舉措，多個(gè)市縣提出給予購房農民稅費減免、購房補貼等優(yōu)惠。此類(lèi)政策的初衷，一方面是為了應對房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，挖掘農民購房潛力去庫存，另一方面也意在試圖“以房留人”，緩解當地城鎮化率不足、人口流失的狀況。

　　但是提升城市吸引力，是一項全方位系統工程，僅靠補貼等政策吸引農民進(jìn)城購房，隨著(zhù)優(yōu)惠效應的遞減，恐怕難以真正留住農民，實(shí)現政策預期。農民愿不愿意進(jìn)城，其“本”在于能不能獲得就業(yè)機會(huì )，提高收入水平，在此基礎上才愿意通過(guò)購房留下來(lái)。

　　此外，農民進(jìn)城買(mǎi)房只是第一步，如果不下功夫完善產(chǎn)業(yè)配套設施和營(yíng)商環(huán)境，健全就業(yè)、教育、醫療等保障，補齊環(huán)境基礎設施、公共服務(wù)設施等方面短板，那么鼓勵農民買(mǎi)房的效果就會(huì )大打折扣。