近日一則消息刷爆了青島地產(chǎn)人的朋友圈。由青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主辦的“2020青島百日萬(wàn)店消費季網(wǎng)絡(luò )房展”活動(dòng)，發(fā)布規則，一共9條，最熱的是第五條規則(簡(jiǎn)稱(chēng)：第五條)：

“鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》滿(mǎn)2年并辦理買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機構代理銷(xiāo)售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后，即可對新購住房的買(mǎi)賣(mài)合同予以網(wǎng)簽備案?！?/span>

限售，不必誤傷合理需求

對于這個(gè)第五條，周六搶先發(fā)布的公眾號，會(huì )有“限售放松”等吸睛的標題，這對大的政策環(huán)境預期、青島市場(chǎng)預期不免造成誤讀與偏差，我們應冷靜地去看。

從2018年4月底開(kāi)始，青島執行限售五年。按上述第五條的表述來(lái)看：取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》滿(mǎn)2年，就可以賣(mài)掉舊房，換新房，這條針對的是有改善需求的人群。所以說(shuō)，第五條秉持的原則依然是“房住不炒”，與現行限售政策相比，對換房與炒房需求做了有效甄別。

懸念無(wú)非是，第五條是展會(huì )期間執行，還是之后一直這樣。如果是展會(huì )期間，那政策只是打開(kāi)一道縫兒而已。其實(shí)就算后期執行，青島和國內重要的幾個(gè)二線(xiàn)城市比，限售政策仍在一個(gè)水準線(xiàn)上，說(shuō)不上有多放松，后面我們會(huì )比較。

3月份中央層面仍一再強調“房住不炒”。地方政府的政策還在“四限”框架內，青島就算執行第五條，也是在“四限”框架內，不存在政策轉向。我們認為，在當前市場(chǎng)環(huán)境下，青島限售五年的政策應當適時(shí)調整。為什么這么講?

如果適時(shí)調整限售政策 可以穩定置業(yè)預期

說(shuō)下政策成因。

青島相比長(cháng)三角、珠三角城市房地產(chǎn)市場(chǎng)反應總是滯后，那邊城市油煎火烹的時(shí)候，青島溫度剛上來(lái)。其它城市下去的時(shí)候，青島正“如日中天”。因此，2018年4月，為壓住過(guò)熱需求，避免太“扎眼”，青島限售政策被迫升級到五年，按取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》的時(shí)間算。假如是買(mǎi)預售的新房，相當于八年左右，你才能再交易。限售時(shí)間太長(cháng)，一些正常換房需求也會(huì )被誤傷。下面的表格列出幾個(gè)重要二線(xiàn)城市的限售政策，青島限售明顯過(guò)嚴，其中只有蘇州的二手房限售五年，與青島二手房相同。多數城市的新房、二手房也就限售三年或兩年。在這些城市，買(mǎi)新房后，有個(gè)五六年就能換房了，二手房也就兩三。

年輕人群買(mǎi)房，通常五六年之后，會(huì )有事業(yè)上升、家庭結構變化、工作變遷等原因，產(chǎn)生一定量改善的需求。如果限售五年，約八年以后才能賣(mài)，時(shí)間太長(cháng)。這可能會(huì )迫使一部分首置人群提前買(mǎi)大面積房子，一步到位，屬于非理性需求，還款壓力大。再看改善需求。疫情期間欠佳的居家體驗，已引發(fā)一輪改善型需求釋放，3月份帶火了青島市北區的幾個(gè)在售項目。據了解，一些家庭買(mǎi)房款是要靠買(mǎi)掉手頭房子，加上積蓄，貸款買(mǎi)房。如果限售時(shí)間過(guò)長(cháng)，有些人就無(wú)法賣(mài)掉手頭的房子，也就沒(méi)有經(jīng)濟實(shí)力再買(mǎi)房，改善居住條件。

“房住不炒”和滿(mǎn)足“美好生活需要”應當并行不悖才對。

2018年4月的限售政策，屬于應急措施?，F在青島市場(chǎng)正處于周期的底部，進(jìn)行調整優(yōu)化，對市場(chǎng)的影響也最小。第五條如何執行，可以穩定大家的置業(yè)預期，影響力不僅面向已有的存量住房市場(chǎng)，也面向增量的市場(chǎng)，無(wú)論是剛需還是改善，未來(lái)預期穩定合理，買(mǎi)房決策才會(huì )合理。

參照之前幾輪房地產(chǎn)調控，青島也有過(guò)對前期交易稅費、普通住宅面積認定等政策的再調整優(yōu)化。近期國內城市也有類(lèi)似的調整。上月，蘇州就對去年收緊的土拍溢價(jià)率與銷(xiāo)售節點(diǎn)掛勾的政策，進(jìn)行了調整，吸引房企在蘇州拿地。城市之間的競爭，不僅有搶“人”，也有搶“錢(qián)”，優(yōu)化政策不僅是面對購房人，也是營(yíng)商環(huán)境一部分。

2020年青島需要的是“走量”

再分析一下，假如青島執行第五條，市場(chǎng)能不能快速的拉升?其實(shí)不能。從三個(gè)方面看——

1、根據以往經(jīng)驗，在市場(chǎng)上升期，青島地方性的鼓勵政策能推動(dòng)市場(chǎng)。而在低迷期，則要靠國家層面大的轉向，尤其是針對房地產(chǎn)的信貸政策。比如上一輪，2014年8月青島放松限購，市場(chǎng)仍然低迷;2015年國家層面開(kāi)始“去庫存”，到了2016年8月青島出現“地王”，這距離限購放松已有近兩年。

2、簡(jiǎn)單從青島2013年以來(lái)的土地和商品住宅市場(chǎng)供求分析下——

2013年、2014年青島有兩年的土地供應量“大年”，商品住宅成交量相對低，庫存上升。

2015年、2016年土地供應保持低位，商品住宅成交規模則快速拉升，價(jià)格在2015年和2016年一季度相對平衡。關(guān)鍵點(diǎn)在于，其中有一段量增價(jià)穩的周期，時(shí)間不短。

2018年、2019年又是土地的“大年”，商品住宅成交量從高位連續回撤。

參考之前的年度行情，2020年應當是一個(gè)“量在價(jià)先”的年份。

現在還看不到國家層面會(huì )有如2015年那種力度的“去庫存”政策支持，所以短期內再現2015年到2016年百米沖刺的銷(xiāo)售行情也難。

3、從中央層面，央行3月份一直在強調“房住不炒”。貨幣層面寬松是利好，但對房地產(chǎn)仍緊。你可以對未來(lái)有一個(gè)樂(lè )觀(guān)些的預期，但還是要等，要等一個(gè)跑量的周期，要等政策轉向，要等熱點(diǎn)城市起來(lái)，要等熱度傳遞到青島。當下，如果青島能卸卸政策“包袱”，與很多城市在一個(gè)起跑線(xiàn)上，同進(jìn)共退，是一個(gè)好的選擇。當然具體還要看第五條如何執行，我們是樂(lè )見(jiàn)其成。

附政策原文：

“2020青島百日萬(wàn)店消費季網(wǎng)絡(luò )房展”活動(dòng)規則?

1. 按照消費季“商家優(yōu)惠、政府補貼、金融助力”的要求，倡導參展企業(yè)開(kāi)展打折促銷(xiāo)、團購優(yōu)惠、推出特價(jià)房、給予二手房租售交易傭金優(yōu)惠等活動(dòng)。 ?

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構參加房展、開(kāi)展各類(lèi)優(yōu)惠活動(dòng)、房屋成交量高的，在本年度信用評價(jià)中分別予以加分。?

3. 依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個(gè)人，按規定享受稅收優(yōu)惠，承租人享受提取公積金支持。 ?

4. 堅持“房住不炒”定位，繼續執行限購政策，但對由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算。 ?

5. 鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》滿(mǎn)2年并辦理買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機構代理銷(xiāo)售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后，即可對新購住房的買(mǎi)賣(mài)合同予以網(wǎng)簽備案。?

6. 在本市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶(hù)籍和個(gè)稅、社保繳存限制。符合落戶(hù)條件的在校大學(xué)生辦理落戶(hù)手續后，可享受本市戶(hù)籍人口購房政策。?

7. 因外出求學(xué)，戶(hù)口自本市遷出并能提供目前在讀學(xué)校證明的，可享受本市戶(hù)籍人口購房政策。 ?

8. 依法登記備案的非本市戶(hù)籍承租人申領(lǐng)居住證后，可以按照規定享有基本公共服務(wù)，符合入學(xué)條件的隨遷子女可以申請在我市按照有關(guān)規定接受義務(wù)教育。?

9. 網(wǎng)絡(luò )信息平臺應當核驗房源信息發(fā)布機構資格、人員身份和房源真實(shí)性信息。對違規發(fā)布房源信息的機構及從業(yè)人員，網(wǎng)絡(luò )信息平臺應當刪除相關(guān)房源信息并限制或取消其發(fā)布權限。