2019年5月，保利發(fā)展尚未坐穩“地產(chǎn)一哥”寶座，便在東莞萬(wàn)江臨江板塊斥資30億元拿下了一宗頗具戰略意義的優(yōu)質(zhì)地塊，樓面價(jià)高達14115元/㎡。作為央企代表之一，保利的大手筆不僅代表資金實(shí)力，更被市場(chǎng)解讀為該區域價(jià)值走向的重要信號。

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拿地后，保利迅速牽手首鑄集團，強強聯(lián)手推出其高端“天字系”產(chǎn)品——保利首鑄天際。項目雄心勃勃地規劃了13棟樓，其中1至5棟為住宅產(chǎn)品，6至13棟則為辦公和商業(yè)用途。這是一個(gè)集住宅、商業(yè)、辦公于一體的綜合性地標項目。

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按照土地出讓協(xié)議，商業(yè)部分100%的面積需要由開(kāi)發(fā)商自持至少兩年，也就是說(shuō)在一定年限內，這部分物業(yè)不得對外出售。

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市場(chǎng)狂熱，住宅部分一日售罄

2020年，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)熾熱程度空前，樓市價(jià)格屢創(chuàng )新高。保利首鑄天際于年底迎來(lái)首批住宅開(kāi)盤(pán)，1至4棟推出的高層江景房，備案價(jià)介于4萬(wàn)元至4.5萬(wàn)元/㎡之間。在央企光環(huán)與市場(chǎng)瘋狂氛圍的雙重加持下，800余套江景住宅在開(kāi)盤(pán)當天被一搶而空，現場(chǎng)火爆至極，可謂人潮洶涌、鑼鼓喧天。

這一波熱銷(xiāo)極大提振了項目方信心。2021年中，住宅基本售罄后，營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)迅速轉移至6號樓——一棟45層高的商業(yè)樓，被精心包裝為“稀缺江景公寓”，以全新面貌重裝上市。

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“假公寓”盛裝亮相，價(jià)格極具誘惑

6號樓的宣傳堪稱(chēng)華麗，不僅有頂層云端泳池、三層專(zhuān)屬圖書(shū)館等高端配置，最令人心動(dòng)的是價(jià)格：僅需2萬(wàn)元/㎡起。相比前期住宅價(jià)格幾乎“腰斬”，一下?lián)糁辛耸袌?chǎng)“撿漏”心理。

很多購房者在央企背書(shū)、豪華包裝與價(jià)格優(yōu)勢面前放下戒心，迅速出手。幾個(gè)月內，該棟“公寓”去化率超過(guò)九成，大量資金涌入。但令人不安的是，這座“公寓”始終沒(méi)有取得預售證。

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土地性質(zhì)存疑，遲遲無(wú)法交房

事實(shí)上，6號樓根本不具備成為住宅或公寓的法律基礎。根據出讓合同，它屬于寫(xiě)字樓用地，土地性質(zhì)明確，不允許進(jìn)行分割銷(xiāo)售或變更為公寓產(chǎn)品。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)法給購房者辦理產(chǎn)權證書(shū)，未來(lái)也無(wú)法正常交房。

盡管沒(méi)有預售證，開(kāi)發(fā)商仍以“購房協(xié)議”形式收取大額購房款。許多購房者在央企品牌與銷(xiāo)售話(huà)術(shù)的影響下，繳納了數十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的首付款，期待2024年如約收房。

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“交不了房”，保利主動(dòng)建議退房

到了約定交房時(shí)間，購房者卻遲遲沒(méi)有接到任何關(guān)于交付的通知。部分業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)聯(lián)系保利，詢(xún)問(wèn)交樓安排，不料卻等來(lái)了一個(gè)頗為“意外”的回應——建議退房。

更讓人錯愕的是，保利對于退房的響應異?！八臁?，幾乎是“秒批”。沒(méi)有拖延，沒(méi)有扯皮，要求退房的購房者幾乎都被順利退款。對于原本極難維權的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這種“秒退”操作令他們驚訝甚至感激。

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原來(lái)是“無(wú)證銷(xiāo)售”+“市場(chǎng)下行”雙重驅動(dòng)

隨著(zhù)越來(lái)越多業(yè)主了解內幕，事情逐漸水落石出。保利所謂的“公寓”本質(zhì)上就是無(wú)法分割產(chǎn)權的寫(xiě)字樓，完全不具備住宅屬性。如今市場(chǎng)已非三年前的“買(mǎi)啥漲啥”，大量業(yè)主在風(fēng)險暴露后紛紛選擇退房。

而此時(shí)的保利似乎也樂(lè )得配合。因為相比三年前的高點(diǎn)，東莞樓市早已進(jìn)入低谷，項目住宅價(jià)格已從4萬(wàn)元/㎡跌至不到3萬(wàn)元/㎡，跌幅超過(guò)25%。若此時(shí)強行交房，不僅面臨維權潮，房企聲譽(yù)也將受損；而主動(dòng)退款，反而能“體面收場(chǎng)”。

這就形成了一個(gè)極具諷刺意味的局面：三年前在市場(chǎng)高點(diǎn)沖動(dòng)“接盤(pán)”的購房者，如今竟因開(kāi)發(fā)商的違規操作成功全身而退，不僅保住了本金，還躲過(guò)了樓市暴跌的巨大虧損。

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開(kāi)發(fā)商“無(wú)息融資”操作堪稱(chēng)經(jīng)典

不少人注意到，保利此舉雖看似“寬厚”，但背后暗藏精妙財技。自2021年銷(xiāo)售開(kāi)始至2024年主動(dòng)退款，這筆高達數億元的購房款在開(kāi)發(fā)商手中運作了近三年，無(wú)需支付任何利息成本。

更重要的是，在樓市下行、流動(dòng)性緊張的當下，能持有這么一筆巨額“無(wú)息流動(dòng)資金”，對于任何一家房企來(lái)說(shuō)，都是一種寶貴資源。與其被罵“央企爛尾”，不如體面退款、一退了之。

這一操作既維護了企業(yè)形象，又規避了高風(fēng)險的交房義務(wù)，還最大限度地盤(pán)活了資金，可謂是“面子里子兩手抓，兩手都硬”。

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維權與索賠：退房容易，補償免談

當然，部分業(yè)主并不甘心。有人認為這是典型的“銷(xiāo)售欺詐”，要求保利賠償誤工損失、財務(wù)利息等額外損失，但開(kāi)發(fā)商態(tài)度強硬，明確表示不會(huì )支付任何額外補償。

這也反映出當前樓市買(mǎi)賣(mài)博弈的微妙變化——在市場(chǎng)下行期，開(kāi)發(fā)商不再擁有絕對主動(dòng)權，購房者的話(huà)語(yǔ)權和維權意愿顯著(zhù)上升。

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一場(chǎng)灰色交易的反向“皆大歡喜”

最終，這場(chǎng)原本可能引發(fā)劇烈維權的“無(wú)證銷(xiāo)售事件”，在樓市寒冬的背景下被包裝成一場(chǎng)另類(lèi)“雙贏(yíng)”：

對購房者而言，躲過(guò)暴跌、全身而退，是意外之喜；

對保利而言，無(wú)息融資三年、全身而退，是理性選擇。

但這場(chǎng)“喜劇”的背后，其實(shí)是對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)混亂邏輯的一次冷嘲熱諷。原本違規操作的項目，竟意外成了買(mǎi)房者的“避風(fēng)港”，這是對市場(chǎng)理性的一種反諷。

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尾聲：浮木還是暗礁？

這場(chǎng)退房風(fēng)波本應是房企違規銷(xiāo)售的典型案例，卻因市場(chǎng)變化而演變成一場(chǎng)“意外解套”的幸存故事。它不僅反映出樓市深度調整期的混亂狀態(tài)，也揭示了央企在巨大壓力下的應對方式。

當潮水退去，不僅能看清誰(shuí)在裸泳，也會(huì )發(fā)現，有時(shí)候違規的礁石，也能成為部分購房者命運中的“浮木”。

這不是市場(chǎng)的勝利，更不是規則的成功，而是一段資本與運氣交錯的冷峻寓言。