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近日有些不肖承包開(kāi)發(fā)商老是用缺工缺料工資上漲的理由要漲房?jì)r(jià)，我想說(shuō)的是，那你今天對下游廠(chǎng)商砍價(jià)砍到見(jiàn)骨的時(shí)候，你有想要回饋給消費者嗎？況且工資上漲所占比例與房?jì)r(jià)上漲的比例根本就不是等比上升，有些材料合約簽的還是期貨合約，今年蓋的房子用的還是去年鋼價(jià)，那請問(wèn)鋼材價(jià)格飆漲怎么會(huì )跟你房屋成本有關(guān)系呢？

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▋建造工項

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下面這些工項，在淺談工程估算里面有提過(guò)，不過(guò)上次只提內容，這次提成本比重，只提建造成本，不含土地跟建筑師費用，不含這些建造工料上漲對整體成本已經(jīng)跟售價(jià)上漲的比例嚴重不搭了，加上土地跟建筑師設計費就更不用提了，反正就是萬(wàn)惡的承包開(kāi)發(fā)商。

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1.假設工程

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這項工程可以占到總工程款的5%已經(jīng)很厲害了，通常不會(huì )那么多，3%左右是很合理的，1億的案子花300萬(wàn)在假設工程上也夠多了，拿集裝箱屋當辦公室一個(gè)月租金也才5000塊左右，記得要租冷凍柜，隔熱效果比一般集裝箱稍微好一點(diǎn)，給你蓋3年也不過(guò)18萬(wàn)，圍籬要看面積大小，大概也都十幾萬(wàn)左右，有些很省的承包開(kāi)發(fā)商會(huì )沿用舊圍籬，又省下一筆錢(qián)，不過(guò)你看他們的門(mén)面就會(huì )覺(jué)得很掉漆，北上廣的項目通常不會(huì )這樣省，很傷承包開(kāi)發(fā)商或建造本身的顏面。

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2.巖土工程

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巖土就包含了土方跟安全支撐這兩項工程，占比大概也在5%以?xún)?，但，根據地質(zhì)跟基礎形式會(huì )友不同的占比，基樁+連續壁+復壁+筏式基礎大概是我能想到最貴的作法，安全支撐的價(jià)錢(qián)就差不了多少，都是一些H型鋼的組合，土方也是，會(huì )影響土方價(jià)錢(qián)的最大變量就是土質(zhì)，如果基地下方被埋了垃圾的話(huà)處理費就會(huì )變貴，在怎么樣這些變量也不是建造成本的最大宗。

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3.結構工程

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結構就是這些萬(wàn)惡的承包開(kāi)發(fā)商拿來(lái)說(shuō)嘴的工項了，最常見(jiàn)的RC結構包含鋼筋、模板、混凝土，前陣子看到承包開(kāi)發(fā)商的廣告整理物料上漲表，說(shuō)金屬漲了20%up，你房子要蓋絕對不會(huì )等到鐵上漲了才在買(mǎi)鋼筋，大部分建造跟建設公司的做法都是一次買(mǎi)大量的鋼筋期貨，跟鋼鐵廠(chǎng)簽約說(shuō)我要買(mǎi)幾噸的量，就是照這個(gè)價(jià)錢(qián)去算，不管你接下來(lái)一年半載如何漲跌，我也不會(huì )加錢(qián)或減價(jià)給你，這是最基本的期貨交易，怎么把消費者當白癡一樣拿來(lái)說(shuō)嘴。

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再來(lái)是混凝土，不好意思結構用混凝土一直都正常波動(dòng)，漲跌也在2~3%，可以說(shuō)跟疫情之前一樣，沒(méi)有因為疫情影響波動(dòng)特別大，拿這個(gè)來(lái)說(shuō)嘴是真的過(guò)份。

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模板工的價(jià)格變化幅度一直很大，主要是看現在的推案量多不多，還有一個(gè)臺積電因素，我不知道對不對，聽(tīng)說(shuō)他們找工會(huì )花外面行情價(jià)的2~3倍，但建造是一種很地域性的工作，不見(jiàn)得花2~3倍的價(jià)錢(qián)就請的到人，主要還是看供需，價(jià)格相差較大，不是只有這陣子才是這樣，所以拿這來(lái)說(shuō)嘴要漲價(jià)或承包開(kāi)發(fā)商自己扛邀功，都不是什么老實(shí)的行為。

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現在來(lái)算一筆帳，假設金屬真的漲20%影響到建造成本，混凝土漲3%，模板漲50%，而結構工程占整體建造成本的30%，各分給他們10%，所以總漲幅是0.1*0.2+0.1*0.03+0.1*0.5=0.073，然后要把漲幅推給消費者吞，本來(lái)一平2萬(wàn)的房子變成2萬(wàn)，你要接受嗎？還有想漲價(jià)的承包開(kāi)發(fā)商，隨便找個(gè)理由都可漲價(jià)，有差這些建造成本嗎？另外這是純建造成本的增加，加上土地、建筑和代銷(xiāo)費之后，就不是這個(gè)比例了喔，因為疫情造成建造成本上升，跟消費者有什么關(guān)系？

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4.裝修工程

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裝修是另一個(gè)變動(dòng)幅度滿(mǎn)大的工項，有些豪宅等級建筑為了讓它看起來(lái)「像」豪宅，裝修的費用會(huì )花得特別多，不過(guò)最基本的狀態(tài)下它會(huì )占20~30%左右。

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以一般的地面跟壁面裝修工法來(lái)說(shuō)，石材跟磁磚的成本相差就來(lái)到十倍，攤開(kāi)成本表，豪宅就是在一些可以變動(dòng)的地方盡量用貴一點(diǎn)的材料，像是地磚材料改成石材、衛浴設備用好一點(diǎn)、外墻多了些不同材質(zhì)的裝修、公設弄得金碧輝煌，讓你的房子看起來(lái)比別人高級一點(diǎn)，房屋的本質(zhì)沒(méi)改變，可以說(shuō)嘴的地方卻變多了。

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裝修多花錢(qián)是最容易魚(yú)目混珠的地方，防水做的爛、混凝土墻一堆蜂窩，裝修做的好看就通通看不見(jiàn)，反正代銷(xiāo)跟現在帶看房屋的媒體都不可能把那些裝修才拆下來(lái)讓你看里面怎么樣，對承包開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)根本是一筆劃算的交易。

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5.門(mén)窗工程

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門(mén)裝占比在10%左右，跟選擇的品牌還有開(kāi)窗量有關(guān)，越多落地窗當然成本也就越高，但不會(huì )是什么占比很高的項目，有時(shí)候因為重量的關(guān)系會(huì )選擇塑鋼窗，別看它好像是輕量化的東西，也不會(huì )比鋁窗便宜多少喔。

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6.景觀(guān)工程

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景觀(guān)的占比會(huì )在5%左右，豪宅項目在這方面也會(huì )特別下工夫，像一顆日本進(jìn)口的羅漢松動(dòng)輒數十萬(wàn)的價(jià)格，在其他裝修成本也提高的情況下，占的比例大致相同，否則門(mén)口金碧輝煌，中庭敗絮其中，就有失豪宅風(fēng)范了。

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7.水電工程

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水電工程會(huì )占整體15%左右，這邊我不是那么懂所以不多著(zhù)墨，成本的變動(dòng)最主要在材料的選擇，不過(guò)電線(xiàn)線(xiàn)材所用的銅，也是價(jià)格浮動(dòng)的材料，變動(dòng)也是滿(mǎn)大的。

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▋工項占建造成本比例

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結語(yǔ)

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另外在講一個(gè)從業(yè)人員覺(jué)得更不該漲價(jià)的理由，承包開(kāi)發(fā)商拿來(lái)說(shuō)嘴的工料，完全沒(méi)有包含項目經(jīng)理跟工程師的價(jià)錢(qián)，萬(wàn)物齊漲的萬(wàn)物是在哪里呢？

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