司法拍賣(mài)房產(chǎn)物業(yè)服務(wù)糾紛案評析

眾禾團隊

一、案例簡(jiǎn)述與法律背景

案例概述

? ? 本案為物業(yè)服務(wù)合同糾紛，爭議焦點(diǎn)在于司法拍賣(mài)房產(chǎn)的前業(yè)主欠費承擔問(wèn)題及物業(yè)公司停水停電行為的合法性。朱某通過(guò)司法拍賣(mài)購得中山市某房產(chǎn)，取得不動(dòng)產(chǎn)權證后，物業(yè)公司（某公司）要求其支付前業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電費及利息，并主張停水停電系因朱某未履行繳費義務(wù)。朱某反訴物業(yè)公司違法停水停電導致其租金損失，要求賠償。一審法院認定物業(yè)公司無(wú)權要求朱某承擔前業(yè)主欠費，且其停水停電行為違法，判令物業(yè)公司賠償朱某租金損失7910元，同時(shí)朱某需支付2024年3月6日后的物業(yè)費873.87元及利息。物業(yè)公司提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

法律背景

? ? 本案涉及的主要法律條款包括《中華人民共和國民法典》第240條、第241條關(guān)于物權變動(dòng)的規定，以及第944條第3款關(guān)于物業(yè)服務(wù)人不得以停水停電等方式催繳物業(yè)費的規定。此外，還涉及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》中關(guān)于“合理?yè)p失”的認定標準。

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二、律師分析

（一）司法拍賣(mài)買(mǎi)受人的權利義務(wù)邊界

? ? 根據《中華人民共和國民法典》第240條、第241條，物權變動(dòng)后，新業(yè)主僅對取得物權后的債務(wù)承擔責任。本案中，涉案房產(chǎn)為司法拍賣(mài)取得，拍賣(mài)公告明確載明“買(mǎi)受人應自行處理標的物欠繳費用，法院不負責清繳”，該條款本質(zhì)為風(fēng)險提示，非創(chuàng )設債務(wù)。法院認為，朱某作為買(mǎi)受人，若自愿代繳前業(yè)主欠費后可另行追償，但無(wú)強制義務(wù)。 實(shí)務(wù)中，司法拍賣(mài)公告的免責條款通常被認定為對競買(mǎi)人的風(fēng)險告知，不構成對買(mǎi)受人的債務(wù)轉移。物業(yè)公司主張朱某承擔前業(yè)主欠費，違反合同相對性原則，缺乏法律依據。

（二）物業(yè)公司停水停電行為的違法性

? ? 《民法典》第944條第3款明確規定，物業(yè)服務(wù)人不得以停水停電等方式催繳物業(yè)費。本案中，物業(yè)公司主張其停水停電系因房屋安全考慮，但法院查明其停水停電時(shí)段（2024年3月21日至7月12日）與朱某未繳費期間存在直接關(guān)聯(lián)。 物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，物業(yè)公司僅為代收代繳水電費主體，非供水供電合同當事人，無(wú)權中斷供應。即便存在欠費，物業(yè)公司應通過(guò)訴訟等合法途徑主張權利，而非擅自停水停電。法院結合朱某提供的租金支付憑證及租賃房屋不動(dòng)產(chǎn)權證，認定其實(shí)際損失，符合《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條關(guān)于“合理?yè)p失”的認定標準。物業(yè)公司關(guān)于朱某虛構租賃的抗辯，因證據不足未被采信。

（三）物業(yè)服務(wù)合同的附隨義務(wù)爭議

? ? 物業(yè)公司反訴要求朱某提交產(chǎn)權證及辦理水電更名手續，法院以“缺乏合同依據”駁回。 物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主配合提供身份信息、辦理更名手續通常視為附隨義務(wù)，但需以合同明確約定為前提。若合同未規定，物業(yè)公司不得強制要求。本案中，物業(yè)公司未能舉證合同存在相關(guān)條款，故其主張不成立。實(shí)務(wù)中，物業(yè)公司可通過(guò)完善合同條款明確雙方權利義務(wù)，避免類(lèi)似爭議。

（四）司法導向與實(shí)務(wù)啟示

? ? 本案體現了司法對物業(yè)公司濫用管理權的嚴格規制，亦提示競買(mǎi)人參與司法拍賣(mài)時(shí)需審慎核查公告條款，明確自身責任范圍。 對于物業(yè)公司而言，催收欠費應嚴格遵循法律程序；對于買(mǎi)受人而言，法拍房產(chǎn)的“歷史欠費風(fēng)險”需通過(guò)事先調查及合同約定規避。二審法院維持原判，進(jìn)一步強化了合同相對性原則及物權變動(dòng)后債務(wù)承擔規則的適用，對類(lèi)案具有示范意義。

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三、結語(yǔ)

? ? 本案通過(guò)厘清司法拍賣(mài)公告的法律性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)合同的附隨義務(wù)邊界及物業(yè)公司管理權的合法性，為同類(lèi)糾紛提供了清晰的裁判思路。物業(yè)公司應注重合規管理，避免以“自力救濟”替代法定程序；競買(mǎi)人則需充分評估法拍房產(chǎn)的潛在風(fēng)險，防范權利受損。