父母給子女過(guò)戶(hù)房屋問(wèn)題研究（一）

作者：眾禾團隊

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? ? 按語(yǔ)：光陰似箭，歲月如梭，彈指一揮間，深圳的改革開(kāi)放已走過(guò)40個(gè)年頭，伴隨著(zhù)深圳的飛速發(fā)展，許多早期來(lái)深建設的“拓荒人”已悄然老去，面臨在自己有生之年把名下的房子過(guò)戶(hù)給自己子女的問(wèn)題，那么在深圳父母給子女辦理房屋過(guò)戶(hù)有什么條件？有哪些相關(guān)政策？幾種方式有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？本文將進(jìn)行淺析。

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一、子女有哪些方式可以獲得父母的房屋？

? ? 依據有關(guān)規定及實(shí)務(wù)中的操作，子女獲取房屋的主要方式總結為：1.繼承；2.贈予；3.買(mǎi)賣(mài)。

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二、深圳的限購政策會(huì )對上述方式有影響嗎？

? ? 法律依據：《深圳市住房和建設局關(guān)于貫徹落實(shí)的通知》第三條規定第一款規定：“深戶(hù)居民家庭、成年單身人士（含離異）入戶(hù)未滿(mǎn) 3 年的，在符合其他購房條件前提下，能提供購房之日前在本市 連續繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明的，按照《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施》（深府辦〔2016〕28 號）第四條有關(guān)規定，限購1套商品住房?！?/span>

? ? 第三條第六款規定：“通過(guò)贈與形式轉讓商品住房的，受贈人應當符合《通知》規定的購房資格。如在2020年7月15日（不含7月15日）之前完成公證或申請辦理不動(dòng)產(chǎn)權轉移登記手續的，可按原政策繼續執行。”

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總結：

? ? 依據上述深圳的法律規定可知，限購政策僅限制贈予和購買(mǎi)行為，并未對繼承有所限制，因此繼承并不受限購政策的影響，換言之，即使依據上述政策不享有購房資格的人，其繼承父母房屋的權利也不受影響。

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三、繼承、贈予、買(mǎi)賣(mài)三種方式分別涉及哪些費用？

3.1繼承（不考察購房資格）涉及的費用：

? ? 增值稅：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》第一條規定：“下列項目免征增值稅......（三十六）涉及家庭財產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無(wú)償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人；房屋產(chǎn)權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權?！?/span>

? ? 土地增值稅：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第二條規定：“以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為不屬于土地增值稅的征收范圍?！?/span>

? ? 個(gè)人所得稅：《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應稅所得項目的公告》第二條第三款規定：“房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與他人的，受贈人因無(wú)償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個(gè)人所得稅。按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個(gè)人所得稅：.......（三）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人?！?/span>

? ? 契稅：《中華人民共和國契稅法》第六條規定：“有下列情形之一的，免征契稅：.......（五）法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權屬。”

? ? 公證費：《廣東省發(fā)展改革委、廣東省司法廳關(guān)于調整公證服務(wù)收費有關(guān)問(wèn)題的通知》（2022年1月1日施行）附表《廣東省實(shí)行政府指導價(jià)管理的公證服務(wù)收費項目和收費標準表》第一項備注規定：“涉及居民房產(chǎn)繼承、遺贈的公證事項費用總額實(shí)行上限管理，第一檔費率按不超過(guò)0.5％收取，其他檔費率與‘證明財產(chǎn)繼承、贈與、接受遺贈’相同，不足160元的按160元收取，且單套居民房產(chǎn)辦理上述公證事項費用總額不得超過(guò)1萬(wàn)元?！?/span>

? ? 印花稅：6月27日下午，深圳不動(dòng)產(chǎn)登記公眾號發(fā)布服務(wù)提醒通知內容載明：“《中華人民共和國印花稅法》將于2022年7月1日起實(shí)施，《中華人民共和國印花稅暫行條例》同時(shí)廢止。根據《中華人民共和國印花稅法》規定，權利、許可證照不再屬于應稅憑證，7月1日起對發(fā)放給不動(dòng)產(chǎn)權利人的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)不再收取5元按件貼花?！?/span>

? ? 據此，在深圳印花稅目前印花稅不在征收。

? ? 上述稅費及費用總結如下：

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? ? 由上可知，通過(guò)繼承方式獲取房產(chǎn)所需的稅費及費用至多大約不會(huì )超過(guò)1萬(wàn)元人民幣，上述費用中值得注意的是，遺產(chǎn)稅近年來(lái)呼聲較高，如遺產(chǎn)稅出臺，上述結論可能有變化。

3.2 贈予近親屬房屋（考察購房資格）

增值稅：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》第一條規定：“下列項目免征增值稅......（三十六）涉及家庭財產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無(wú)償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人；房屋產(chǎn)權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權。”

? ? 據此，贈予近親屬房屋的，免征增值稅。

土地增值稅：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第二條規定：“以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為不屬于土地增值稅的征收范圍?！?/span>

? ? 據此，贈予近親屬房屋的，免征土地增值稅。

個(gè)人所得稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財稅〔2009〕78號）規定：“為了加強個(gè)人所得稅征管，堵塞稅收漏洞，根據《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》有關(guān)規定，現就個(gè)人無(wú)償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題通知如下：一、 以下情形的房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與，對當事雙方不征收個(gè)人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人......”

? ? 據此，贈予近親屬房屋的，免征土地增值稅。

契稅：

? ? 《中華人民共和國契稅法》第二條規定：“本法所稱(chēng)轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：......（三）房屋買(mǎi)賣(mài)、贈與、互換?！?/span>

? ? 《中華人民共和國契稅法》第四條第三款規定：“土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒(méi)有價(jià)格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格。”

? ? 《廣東省人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于廣東省契稅具體適用稅率等事項的決定》第一條規定：“我省契稅適用稅率為百分之三。國家有免征或者減征規定的，從其規定。”

? ? 據此，贈予近親屬房屋的,契稅為3％。

公證費：《廣東省發(fā)展改革委、廣東省司法廳關(guān)于調整公證服務(wù)收費有關(guān)問(wèn)題的通知》（2022年1月1日施行）附表《廣東省實(shí)行政府指導價(jià)管理的公證服務(wù)收費項目和收費標準表》第一項備注規定：“涉及居民房產(chǎn)繼承、遺贈的公證事項費用總額實(shí)行上限管理，第一檔費率按不超過(guò)0.5％收取，其他檔費率與‘證明財產(chǎn)繼承、贈與、接受遺贈’相同，不足160元的按160元收取，且單套居民房產(chǎn)辦理上述公證事項費用總額不得超過(guò)1萬(wàn)元?！?/span>

? ? 《廣東省發(fā)展改革委、廣東省司法廳關(guān)于調整公證服務(wù)收費有關(guān)問(wèn)題的通知》（2022年1月1日施行）附表《廣東省實(shí)行政府指導價(jià)管理的公證服務(wù)收費項目和收費標準表》第一項備注規定：“證明財產(chǎn)繼承、贈與、接受遺贈：

? ? ①受益額 50 萬(wàn)元（含）以下的部分，按不超過(guò) 0.8%收??；

? ? ②超過(guò) 50 萬(wàn)元至 200 萬(wàn)元(含)的部分，按不超過(guò) 0.3%收??；

? ? ③超過(guò) 200 萬(wàn)元至 500 萬(wàn)元(含)的部分，按不超過(guò) 0.1%收??；

? ? ④超過(guò) 500 萬(wàn)元至 1000 萬(wàn)元(含)的部分，按不超過(guò) 0.07%收??；

? ? ⑤超過(guò) 1000 萬(wàn)元的部分，按不超過(guò) 0.065%收取。”

? ? 據此，贈予近親屬房屋的,除遺贈外均沒(méi)有1萬(wàn)元的限制，將按照上述標準據實(shí)計算。

印花稅：6月27日下午，深圳不動(dòng)產(chǎn)登記公眾號發(fā)布服務(wù)提醒通知內容載明：“《中華人民共和國印花稅法》將于2022年7月1日起實(shí)施，《中華人民共和國印花稅暫行條例》同時(shí)廢止。根據《中華人民共和國印花稅法》規定，權利、許可證照不再屬于應稅憑證，7月1日起對發(fā)放給不動(dòng)產(chǎn)權利人的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)不再收取5元按件貼花?！?/span>

? ? 據此，在深圳印花稅目前印花稅不在征收。

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? ? 匯總如下：

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