關(guān)于《深圳經(jīng)濟特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例（修訂草案稿）》

的修訂建議

? ?2021年12月17日，深圳市規劃和自然資源局在官網(wǎng)發(fā)布《深圳經(jīng)濟特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例（修訂草案稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“草案”）向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案本著(zhù)創(chuàng )新、務(wù)實(shí)的立法原則，在居住權登記、預告登記以及登記歷史遺留問(wèn)題解決等方面進(jìn)行了突破，但在地下車(chē)庫、車(chē)位登記等方面也同樣存有遺憾。針對特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案的主要內容，筆者嘗試提出相應修改完善建議。鑒于個(gè)人認識局限性，可能存在理解錯漏，歡迎批評指正。

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一、關(guān)于地下車(chē)庫、車(chē)位產(chǎn)權登記問(wèn)題

? ?在全國范圍內，如北京、上海、武漢、西安、重慶、東莞、杭州、廣州、南昌、成都諸多地市對于地下車(chē)庫、車(chē)位均可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權登記，辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)。在深圳，地下車(chē)庫、車(chē)位的登記問(wèn)題一直是個(gè)疑難雜癥，深圳也由此成為未放開(kāi)地下車(chē)庫、車(chē)位進(jìn)行登記的少數大城市之一。深圳市規劃和國土資源委員會(huì )也曾在2014年發(fā)布《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目停車(chē)位建設及處分管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，發(fā)布之后因爭議太大無(wú)疾而終。究其緣由主要還是因為深圳土地開(kāi)發(fā)歷史遺留問(wèn)題較多，車(chē)位車(chē)庫權屬問(wèn)題易引發(fā)重大爭議。

? ?隨著(zhù)居民生活水平提高，小汽車(chē)的普及，關(guān)于地下車(chē)庫、車(chē)位的統一登記問(wèn)題也更顯緊迫。2019年，自然資源部公布《自然資源部關(guān)于城鎮住宅小區地下車(chē)位（庫）確權登記若干問(wèn)題的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》。2021年5月，《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)國家發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于推動(dòng)城市停車(chē)設施發(fā)展意見(jiàn)的通知》，指出要出臺停車(chē)設施不動(dòng)產(chǎn)登記細則，明確不同類(lèi)型停車(chē)設施的產(chǎn)權歸屬，做好不動(dòng)產(chǎn)權屬登記。

? ?從國務(wù)院辦公廳、自然資源部近兩年頻繁出臺關(guān)于城鎮住宅小區地下車(chē)庫、車(chē)位的登記專(zhuān)門(mén)規章或者指導意見(jiàn)來(lái)看，地下車(chē)庫、車(chē)位的登記勢在必行。此次，深圳市修訂不動(dòng)產(chǎn)登記條例仍然未對地下車(chē)庫、車(chē)位不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題有所涉及，實(shí)為遺憾。雖然深圳地區因為土地開(kāi)發(fā)背景較其他城市復雜，地下車(chē)庫、車(chē)位的權屬登記牽涉的利益關(guān)系更加復雜，但是修訂特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例之際，對于地下車(chē)庫、車(chē)位未作任何制度安排，顯然更不利于日后深圳推行該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權屬登記。有鑒于此，我們建議在此次征求意見(jiàn)稿中對于地下車(chē)庫、車(chē)位登記至少進(jìn)行指引性規定。從立法技術(shù)上而言，可以勾勒關(guān)于地下車(chē)庫、車(chē)位登記的基本原則，或可以擬定一到兩條關(guān)于地下車(chē)庫、車(chē)位登記的指引性規定，具體登記操作實(shí)施細則留待專(zhuān)門(mén)規范性文件予以細化。在已有條文具體修改方面，我們同時(shí)建議在第四條【登記權利種類(lèi)】中將地下車(chē)庫、車(chē)位明確納入可登記權利種類(lèi)。

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二、關(guān)于開(kāi)發(fā)建設主體滅失，且沒(méi)有承繼單位情形下代位申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題

? ?特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案第二十九條規定了特殊情形下不動(dòng)產(chǎn)登記代位申請制度，其中一類(lèi)情形是建設項目主體滅失且沒(méi)有承繼單位情況下，由購房人或者區級以上人民政府指定的單位代位申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。相類(lèi)似地，《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）第四條則規定，“關(guān)于開(kāi)發(fā)建設主體滅失的問(wèn)題。因開(kāi)發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級主管部門(mén)的，由承繼單位或上級主管部門(mén)辦理；沒(méi)有承繼單位和上級主管部門(mén)的，可以由不動(dòng)產(chǎn)所在地縣級人民政府指定的機構或組織代為申請辦理?！?

? ?特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案增加購房人作為代位申請主體的初衷和愿景值得鼓勵，但是在具體實(shí)施過(guò)程中卻可能因為個(gè)別購房人能否代表全體購房人意愿、購房人代表推選、協(xié)調以及核實(shí)等問(wèn)題增加代位申請的難度以及矛盾。前述情形下代位申請主體統一由人民政府指定也更為合適，是特殊情形下政府履行公共職能的恰當以及有力體現。因此，我們建議特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案與自然資源部相關(guān)規定保持一致，無(wú)須額外增加購房人作為代位申請的主體。如此既能保持和加強特區各行業(yè)以及普通民眾對于國務(wù)院部門(mén)規章與地方法規統一規定及統一適用的預測性和期待性，也有利于適用中差別和沖突。

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三、關(guān)于登記歷史遺留問(wèn)題等疑難復雜登記事項集體決策問(wèn)題

? ?特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案第三十九條規定，不動(dòng)產(chǎn)登記機構在辦理涉及群體信訪(fǎng)、重大社會(huì )利益、登記歷史遺留問(wèn)題等疑難復雜登記事項時(shí)，應當由不動(dòng)產(chǎn)登記機構集體討論決定。我們認為從行政機關(guān)內部集體決策制度的要求出發(fā)，對于涉及群體信訪(fǎng)、重大社會(huì )利益的應當進(jìn)行集體決策無(wú)可厚非，但是對于登記歷史遺留問(wèn)題等疑難復雜登記事項在集體決策時(shí)，應當會(huì )商市歷史遺留違法建筑處理部門(mén)，或在集體決策之前征詢(xún)相關(guān)部門(mén)的處理意見(jiàn).

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四、關(guān)于通過(guò)告知承諾制辦理轉移登記的期限問(wèn)題

? ?特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案第五十三條規定，在繼承、受遺贈情形下，申請人難以獲取死亡證明、親屬關(guān)系證明等材料，可通過(guò)出具書(shū)面承諾后進(jìn)行轉移登記。該條規定不失為便民之舉，特殊情形下死亡證明、或者親屬關(guān)系證明確實(shí)可能因為部分行政機關(guān)機械管理等問(wèn)題，導致短時(shí)間內無(wú)法出具。該條規定通過(guò)告知承諾制破解類(lèi)似如何證明“你爸是你爸”這一囧境的實(shí)務(wù)做法值得稱(chēng)贊。但是該條文第二款規定，通過(guò)告知承諾制辦理轉移登記的不動(dòng)產(chǎn)，在轉移登記后一年內不得再辦理轉移登記。第二款規定關(guān)于通過(guò)告知承諾制辦理轉移登記的不動(dòng)產(chǎn)再次轉讓進(jìn)行期限的限定，并沒(méi)有上位法或者其他專(zhuān)門(mén)的法律依據，未與訴訟時(shí)效關(guān)聯(lián)，未考慮撤銷(xiāo)權的除斥期間，缺乏期限設置的權利救濟的邏輯基礎。我們建議關(guān)于期限的設置予以刪除。從法律效果的發(fā)生而言，特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案此處設置限制轉移登記的期限立法邏輯也是存在矛盾的。我們認為行政機關(guān)如認可通過(guò)書(shū)面承諾制度可代替有關(guān)政府機關(guān)出具的死亡證明、親屬關(guān)系證明，則應承認和承受相應后果，保持物權變動(dòng)因果關(guān)系的一致，不應就該類(lèi)情形區別對待。

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五、關(guān)于異議登記待生效期間的問(wèn)題

? ?特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案第九十二條規定，異議登記申請人應在異議登記之日起十五日內，向不動(dòng)產(chǎn)登記機構提交人民法院受理通知書(shū)、仲裁委員會(huì )受理通知書(shū)等提起訴訟、申請仲裁的證明材料，逾期不提交的，異議登記自動(dòng)失效。該條款規定的異議登記待生效期間過(guò)短，我們認為有關(guān)部門(mén)可能未充分考慮人民法院立案受理現狀問(wèn)題。在人民法院受理案件改革為立案登記制后，各地法院受理案件數量激增，特區內各基層法院更是如此。法院目前在受理案件時(shí)，一般“強制性”要求須經(jīng)過(guò)訴前聯(lián)調前置程序。訴前聯(lián)調的程序一般有一個(gè)月左右的時(shí)間，訴前聯(lián)調如果成功則不存在訴訟，如無(wú)法進(jìn)行訴前調解才正式轉為立案，出具受理案件通知書(shū)。這種背景下，異議登記申請人在十五日提交人民法院受理案件通知書(shū)實(shí)則非常困難，對此我們建議對于異議登記待生效的期間進(jìn)行放寬，或者可以規定因為人民法院進(jìn)行訴前聯(lián)調或者因立案程序問(wèn)題耗費的時(shí)間不計入十五日范圍內。

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六、關(guān)于居住權設立通知抵押權人的問(wèn)題

? ?特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例修訂草案第七十五條第二款規定，申請居住權登記的房屋已設立抵押權登記的，房屋所有權人應當通知抵押權人。該條款規定涉及的是居住權人權益與抵押權人權益潛在的沖突與協(xié)調問(wèn)題。民法典創(chuàng )設居住權這一新的物權后，對于抵押權人而言如果相應房屋存在居住權，則其抵押權益實(shí)現可能會(huì )受到相應的影響，甚至在行使抵押權益條件具備時(shí)，因為居住權的存在，抵押權人的權益可能存在無(wú)法實(shí)現的潛在風(fēng)險。因此在同一房屋已設立抵押權登記的情形下，為了平衡及調和抵押權與居住權人的權益沖突，在制度設計上建議考慮規定應在居住權設立之前通知抵押權人。此時(shí)，抵押權人可要求抵押人提供其他擔保物或者保證擔保等，或者要求進(jìn)行提前行使抵押權益，如此可以維護抵押權益，否則抵押權益功能就愈發(fā)難以發(fā)揮應有之義。我們建議該條款調整為，申請居住權登記的房屋已設立抵押權登記的，房屋所有權人應當在居住權登記設立之前30日內通知抵押權人。

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深圳經(jīng)濟特區不動(dòng)產(chǎn)登記條例（修訂草稿案）

第一章? 總則

第一條【立法目的】為了規范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，維護不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保障權利人合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律、行政法規的基本原則，結合深圳經(jīng)濟特區實(shí)際，制定本條例。

第二條【適用范圍】深圳經(jīng)濟特區不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機構依法將不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權利狀況以及其他法定事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

本條例所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域及其建筑物、構筑物、林木等定著(zhù)物。

第三條【登記原則】不動(dòng)產(chǎn)登記遵循誠實(shí)信用、高效便民、真實(shí)準確、一體登記、連續登記等原則。

第四條【登記權利種類(lèi)】下列不動(dòng)產(chǎn)權利，可以依照本條例的規定辦理登記：

（一）國有建設用地使用權；

（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權；

（三）海域使用權；

（四）無(wú)居民海島使用權；

（五）房屋等建筑物、構筑物所有權；

（六）森林、林木所有權；?

（七）地役權；

（八）抵押權；

（九）居住權；

（十）法律規定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權利。

第五條【登記機構】深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心是深圳經(jīng)濟特區不動(dòng)產(chǎn)登記機構，承擔不動(dòng)產(chǎn)登記具體工作，負責制定不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)規范和標準并組織實(shí)施，負責審核不動(dòng)產(chǎn)權籍調查成果，負責查處不動(dòng)產(chǎn)登記違法行為。

第六條【主管部門(mén)】市規劃和自然資源主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)主管部門(mén)）是不動(dòng)產(chǎn)登記的主管部門(mén)，負責統籌、指導、監督不動(dòng)產(chǎn)登記工作，制定不動(dòng)產(chǎn)登記、權籍調查等政策。

住房建設、市場(chǎng)監管、人民防空等行政主管部門(mén)按照各自職責協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

?第七條【登記人員】不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應當熟悉相關(guān)法律法規，具備與其崗位相適應的專(zhuān)業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力，取得市政府頒發(fā)的行政執法資格證書(shū)。

不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應當獨立行使登記審查、登簿職責，非因法定事由并經(jīng)法定程序，不被免職、降級、辭退或者處分。

第八條【權籍調查】主管部門(mén)應當建立健全不動(dòng)產(chǎn)權籍調查制度。

申請不動(dòng)產(chǎn)首次登記或者涉及不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等變化的不動(dòng)產(chǎn)變更登記，應當進(jìn)行權籍調查。

權籍調查管理要求和技術(shù)規范由主管部門(mén)另行制定。

第九條【信息共享】建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享制度。實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)登記機構與主管部門(mén)、住房建設、公證、民政、教育、人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)等部門(mén)之間信息數據共享。

第十條【登記責任險】建立不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責任保險制度。不動(dòng)產(chǎn)登記機構可以向保險機構投保不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責任險，保險費用納入部門(mén)預算管理。

第十一條【不動(dòng)產(chǎn)登記購買(mǎi)社會(huì )服務(wù)】不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時(shí)，可以向社會(huì )力量購買(mǎi)實(shí)地查看、公證、法律調查等服務(wù)，所需費用列入部門(mén)預算管理。

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第二章? 不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)? ? ?

第十二條【不動(dòng)產(chǎn)單元】不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。

不動(dòng)產(chǎn)單元是指權屬界線(xiàn)清晰且具有獨立使用價(jià)值的空間。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動(dòng)產(chǎn)單元一經(jīng)確定，不得隨意調整。不動(dòng)產(chǎn)單元確需分割、合并或者調整邊界的，應當經(jīng)過(guò)主管部門(mén)或其派出機構批準，并符合以下條件：

（一）具備獨立使用功能；

（二）符合規劃使用功能；

（三）符合不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規范。

第十三條【登記簿及記載事項】不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位進(jìn)行編制，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動(dòng)產(chǎn)單元應當編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿應當記載以下事項：

（一）不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；?

（二）不動(dòng)產(chǎn)權利主體、類(lèi)型、內容、來(lái)源、期限、權利變化等權屬狀況；

（三）涉及不動(dòng)產(chǎn)權利限制、提示的事項；

（四）其他相關(guān)事項。

第十四條【文件記載】有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當根據已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件或者土地權屬來(lái)源文件等，將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權利的限制、提示事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿：

（一）土地權屬來(lái)源文件中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)權利處分限制的；

（二）行政機關(guān)作出征收房屋、收回國有建設用地使用權決定，要求限制辦理不動(dòng)產(chǎn)處分的；

（三）住房建設部門(mén)作出收回保障性住房決定，要求限制辦理保障性住房處分的；

（四）城市更新項目實(shí)施主體確認后，城市更新部門(mén)要求暫停辦理涉及城市更新項目不動(dòng)產(chǎn)登記的；

（五）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權利的；

（六）因登記錯誤應當予以更正登記或者撤銷(xiāo)登記的，但依法暫不具備更正或者撤銷(xiāo)條件的；

（七）其他法律、法規規定限制、提示不動(dòng)產(chǎn)權利的。

第十五條【登記簿形式】不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當依據原始登記資料予以重建。

第十六條【登簿發(fā)證】不動(dòng)產(chǎn)登記機構將不動(dòng)產(chǎn)權利記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，依法頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)，但具有下列情形之一，可以不頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)：

（一） 建筑物區分所有權的首次登記；

（二） 建筑區劃內依法屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)權利的首次登記；

（三） 查封登記、預查封登記；

（四） 注銷(xiāo)登記；

（五） 法律、法規規定的其他情形。

第十七條【登記簿效力】不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機構依法制作，永久保存。

任何組織或者個(gè)人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿；除依法予以更正外，不得修改不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項。

第十八條【簿證關(guān)系】不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)是登記事項的證明，記載的內容應當與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準。

第十九條【登記證書(shū)形式】不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)包括不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)和其他登記證書(shū)。

不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)可以采用電子介質(zhì)和紙質(zhì)介質(zhì)兩種形式。電子證書(shū)和紙質(zhì)證書(shū)具有同等法律效力。

第二十條【證書(shū)換發(fā)與補發(fā)】不動(dòng)產(chǎn)登記紙質(zhì)證書(shū)污損、破損、遺失或者滅失的，不動(dòng)產(chǎn)權利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請換發(fā)或者補發(fā)。不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當將換發(fā)或者補發(fā)紙質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)的事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第二十一條【證書(shū)收回】具有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)機構在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應當收回已經(jīng)頒發(fā)的紙質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)：

（一） 轉移登記；

（二） 變更登記；

（三） 注銷(xiāo)登記；

（四） 其他需要收回原不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)的情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)應當收回而無(wú)法收回的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機構在其門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上公告作廢。

第二十二條【兩簿銜接】自然資源統一確權登記時(shí)，涉及已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的不動(dòng)產(chǎn)權利，應當通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元號、權利主體等要素實(shí)現自然資源登記簿與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的關(guān)聯(lián)。

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第三章? 登記程序

第二十三條【一般程序】不動(dòng)產(chǎn)登記一般按照下列程序進(jìn)行，法律、行政法規以及本條例另有規定的除外：

（一）申請；

（二）受理；

（三）審核；

（四）登簿。

第二十四條【共同申請】因買(mǎi)賣(mài)、互換、贈與、抵押等導致不動(dòng)產(chǎn)權利變動(dòng)的，應當由雙方當事人共同申請不動(dòng)產(chǎn)登記。

第二十五條【單方申請】具有下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）首次登記；?

（二）變更登記；?

（三）更正登記；

（四）異議登記；

（五）繼承、受遺贈取得不動(dòng)產(chǎn)權利；

（六）人民法院、仲裁委員會(huì )生效的法律文書(shū)或者人民政府、主管部門(mén)生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權利；?

（七）因不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)權利滅失、權利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權利，申請注銷(xiāo)登記；

（八）在國有企業(yè)資產(chǎn)改制中，不動(dòng)產(chǎn)多次劃轉或剝離，因原國有企業(yè)被注銷(xiāo)無(wú)法共同申請登記的，經(jīng)國有資產(chǎn)監督管理部門(mén)確認后，可以由劃轉或者剝離后的國有企業(yè)單方申請；

（九）預售人未按約定申請預購商品房預告登記，預購人申請預告登記；

（十）城市更新搬遷補償協(xié)議簽訂后，物業(yè)權利人未按約定與市場(chǎng)主體共同申請被搬遷房屋相關(guān)預告登記的，市場(chǎng)主體申請被搬遷房屋相關(guān)預告登記；

（十一）抵押權人申請預購商品房抵押權預告登記轉為商品房抵押權首次登記的；

（十二）按照土地使用權出讓合同及監管協(xié)議約定，產(chǎn)權歸政府或者建設單位建設后無(wú)償移交給政府的相關(guān)配套設施，可以由人民政府或者人民政府確定的接受單位單方申請登記；

（十三）法律、法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

第二十六條【共有不動(dòng)產(chǎn)申請】處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請登記的，應當由占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但登記簿上記載當事人另有約定的除外。

按份共有人處分其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額的，無(wú)須其他共有人共同申請。

第二十七條【委托申請】當事人可以委托他人代為申請不動(dòng)產(chǎn)登記。委托代理人為兩人及以上的，委托代理人應當共同行使代理權，但當事人另有約定的除外。

自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機構現場(chǎng)簽訂授權委托書(shū)，但授權委托書(shū)經(jīng)公證的除外。

第二十八條【監護人申請】無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人應當由其監護人代為申請不動(dòng)產(chǎn)登記。監護人為兩人及以上的，可由其中一人代為申請。

監護人代為申請登記的，應當提供監護人身份證明、監護關(guān)系、申請人為無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料以及為被監護人利益的書(shū)面承諾。

第二十九條【代位申請】有下列情形之一的，可以由當事人以自己的名義向不動(dòng)產(chǎn)登記機構代位申請登記：

（一）政府投資的教育、醫療、文化設施、交通設施等建設項目，可以由土地權屬來(lái)源文件中約定的實(shí)際使用單位或者項目管理單位代位申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；

（二）建設項目開(kāi)發(fā)建設主體滅失，且沒(méi)有承繼單位的，可由購房人或者區級以上人民政府指定的單位代位申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第三十條【撤回申請】申請登記的事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請人可撤回登記申請。登記事項由當事人雙方共同申請的，應由全體登記申請人共同申請撤回登記，但當事人另有約定的除外。

第三十一條【申請場(chǎng)所】當事人或者其代理人應當到登記場(chǎng)所申請不動(dòng)產(chǎn)登記；屬于網(wǎng)絡(luò )申請范圍的，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò )申請不動(dòng)產(chǎn)登記，具體范圍由不動(dòng)產(chǎn)登記機構公布。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當逐步推進(jìn)網(wǎng)絡(luò )申請不動(dòng)產(chǎn)登記工作，擴大網(wǎng)絡(luò )申請范圍。

第三十二條【申請材料】申請不動(dòng)產(chǎn)登記，申請人應當提交以下材料并對申請材料的真實(shí)性負責：

（一）登記申請書(shū)；

（二）申請人身份證明；

（三）代理人申請登記的，應當提交代理人身份證明以及授權委托書(shū)。

（四）法律、行政法規以及本條例規定的其他材料。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當在辦公場(chǎng)所和門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上公開(kāi)登記職責、登記范圍、申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構統一收取與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的交易、稅收等申報材料，實(shí)現一窗受理、并行辦理。

第三十三條【材料要求】申請人提供的材料應為原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。

通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享獲取的電子數據可以作為申請材料的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構不得要求申請人重復提交。

在域外形成的申請材料，應當符合域外民事證據材料認證的規定。申請材料原件為外文的，應提供中文譯本。

第三十四條【受理】不動(dòng)產(chǎn)登記機構收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請材料，分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式的，應當受理并出具受理憑證；

（二）申請材料有錯誤，可以當場(chǎng)更正的，應當告知申請人當場(chǎng)更正，申請人當場(chǎng)更正后，應當受理并出具受理憑證；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式且無(wú)法當場(chǎng)補正的，應當書(shū)面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部?jì)热荩?/span>?

（四）申請登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機構登記職責范圍的，應當書(shū)面告知申請人不予受理并告知其向有登記管轄權的機構申請。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構未當場(chǎng)書(shū)面告知申請人不予受理的，視為受理。

第三十五條【查驗】不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當對下列內容進(jìn)行查驗：

（一）申請材料是否齊全，是否符合法定形式；

（二）申請登記事項與申請材料所證明事實(shí)是否關(guān)聯(lián)、是否一致；

（三）申請登記事項與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項是否沖突；

（四）申請登記事項是否符合登記技術(shù)規范和標準；

（五）是否違反法律、行政法規以及本條例的規定。

第三十六條【詢(xún)問(wèn)】當事人申請不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，可以提交關(guān)于登記意愿、共有關(guān)系等情況的書(shū)面承諾。登記機構在審查過(guò)程中，認為有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，應當要求申請人補充材料或者進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)申請人，并制作詢(xún)問(wèn)記錄，仍不能證明的，登記機構可以要求申請人提交有關(guān)情況的公證書(shū)、法律意見(jiàn)書(shū)或者其他具有法定證明力的文件，也可以委托公證機關(guān)、律師事務(wù)所開(kāi)展調查核實(shí)有關(guān)情況。

第三十七條【實(shí)地查看調查】不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理在建建筑物抵押權登記、不動(dòng)產(chǎn)滅失的注銷(xiāo)登記時(shí)，可以對申請登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看，但申請登記材料足已證明房屋等建筑物、構筑物坐落、建筑情況或者滅失情況的除外。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構進(jìn)行實(shí)地查看或者調查時(shí)，申請人、被調查人應當予以配合。

第三十八條【征求意見(jiàn)】不動(dòng)產(chǎn)登記機構在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，認為申請材料的真實(shí)性、合法性以及與登記申請事項的一致性、關(guān)聯(lián)性存疑的，可以書(shū)面征求主管部門(mén)、住房建設、稅務(wù)等部門(mén)意見(jiàn)，相關(guān)部門(mén)應當在收到不動(dòng)產(chǎn)登記機構征求意見(jiàn)五個(gè)工作日內書(shū)面反饋。不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當依據相關(guān)部門(mén)出具的書(shū)面意見(jiàn)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第三十九條【集體決策機制】建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記的集體決策機制。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構在辦理涉及群體信訪(fǎng)、重大社會(huì )利益、登記歷史遺留問(wèn)題等疑難復雜登記事項時(shí)，應當由不動(dòng)產(chǎn)登記機構集體討論決定。

第四十條【審核結果】經(jīng)審查符合登記條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當予以登簿。登記事項自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。

第四十一條【不予登記】具有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構不予登記并書(shū)面告知申請人：

（一）申請材料不齊全或者不符合法定形式的；

（二）存在尚未解決權屬爭議的，但異議登記除外；

（三）申請登記的不動(dòng)產(chǎn)權利所涉及的土地使用權超過(guò)使用期限的；

（四）不符合不動(dòng)產(chǎn)單元設定條件的；

（五）申請登記事項與申請文件所證明的事實(shí)沒(méi)有關(guān)聯(lián)或者不一致的；

（六）申請登記事項與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項相沖突的，但更正登記除外；

（七）未依法繳納土地出讓價(jià)款、土地租金、海域使用金或者相關(guān)稅費的，但人民政府同意可以實(shí)行“證繳分離”的除外；

（八）不動(dòng)產(chǎn)被依法查封或限制不動(dòng)產(chǎn)權利期間，權利人處分該不動(dòng)產(chǎn)的；

（九）未經(jīng)預告登記權利人書(shū)面同意，當事人處分該不動(dòng)產(chǎn)的；

（十）以相同事項和理由重復申請異議登記的；

（十一）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

第四十二條【囑托登記】具有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構根據有關(guān)部門(mén)的要求辦理不動(dòng)產(chǎn)登記：

（一）人民法院持協(xié)助執行通知書(shū)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理登記的；

（二）監察機關(guān)、人民檢察院、公安機關(guān)、稅務(wù)部門(mén)等持協(xié)助查封文書(shū)要求辦理查封登記的；

（三）人民政府持協(xié)助登記文件要求不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理登記的；

（四）依法沒(méi)收、征收、收回不動(dòng)產(chǎn)權利或者不動(dòng)產(chǎn)權利期限屆滿(mǎn)等情形，有權機關(guān)持協(xié)助登記文件要求不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理登記或者限制不動(dòng)產(chǎn)權利的；

（五）規劃土地監察部門(mén)持限制房地產(chǎn)權利的決定要求限制不動(dòng)產(chǎn)權利的；

（六）因行政區劃調整、地名變更等原因導致不動(dòng)產(chǎn)坐落名稱(chēng)發(fā)生變化，民政部門(mén)、公安機關(guān)、地名主管部門(mén)持協(xié)助登記文件要求不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理變更登記的；?

（七）法律、行政法規規定的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構認為登記事項存在異議的，可以向有關(guān)機關(guān)提出審查建議，并停止辦理協(xié)助執行事項；有關(guān)機關(guān)堅持囑托登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當繼續辦理協(xié)助執行事項。

第四十三條【囑托登記特別材料】部分沒(méi)收、征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權利的，相關(guān)部門(mén)要求辦理變更登記時(shí)，除持協(xié)助登記文件外，還應當提供不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等證明材料。

人民法院持法律文書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理的登記，涉及需要當事人依法繳納稅費、地價(jià)后方能辦理登記的，當事人應當先行繳納稅費、地價(jià)。

第四十四條【登簿次序】?jì)蓚€(gè)或者兩個(gè)以上的申請人對同一不動(dòng)產(chǎn)申請登記的，按照受理時(shí)間的先后順序依次予以審查登簿。

第四十五條【登記時(shí)限】不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當自受理登記申請之日起，按照下列時(shí)限要求，辦結不動(dòng)產(chǎn)登記手續，但法律另有規定的除外：

（一）查封登記、異議登記當場(chǎng)辦結；

（二）抵押登記、預告登記三個(gè)工作日；

（三）未能提交生效法律文書(shū)或者公證文書(shū)的繼承、受遺贈的轉移登記二十個(gè)工作日；

（四）其他不動(dòng)產(chǎn)登記五個(gè)工作日。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構實(shí)地查看、調查、征求意見(jiàn)、公告的時(shí)間不計入辦理時(shí)限。

第四十六條【送達】不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)直接送達當事人。經(jīng)當事人同意，不動(dòng)產(chǎn)登記機構可以采用郵寄、電子郵件等方式送達不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)或者其他文書(shū)。無(wú)法直接送達或通過(guò)郵寄、電子郵件等方式送達的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構可以在其門(mén)戶(hù)網(wǎng)站進(jìn)行公告。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過(guò)六十日，即視為送達。

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第四章 不動(dòng)產(chǎn)權利登記與其它登記

第一節 一般規定

第四十七條【登記類(lèi)型】不動(dòng)產(chǎn)登記包括首次登記、變更登記、轉移登記、注銷(xiāo)登記、更正登記、預告登記、異議登記和查封登記等。

第四十八條【首次登記】不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權利第一次登記。

未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類(lèi)型登記，但法律、行政法規以及本條例另有規定的除外。

第四十九條【變更登記】具有下列情形之一的，申請人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記：

（一）權利人的姓名、名稱(chēng)、身份證明類(lèi)型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；

（二）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、用途、面積等自然狀況變更的；

（三）不動(dòng)產(chǎn)權利期限、來(lái)源等狀況發(fā)生變化的；

（四）同一權利人經(jīng)批準分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的；

（五）按份共有轉為共同共有或者共同共有轉為按份共有的；

（六）地役權利用目的、方法、內容等發(fā)生變化的；

（七）抵押擔保的范圍、主債權數額、債務(wù)履行期限、抵押權順位發(fā)生變化的；

（八）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發(fā)生變化或者被擔保的債權數額確定的；

（九）居住權的期限、條件及要求等發(fā)生改變；

（十）其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權利轉移的變更情形。

共有不動(dòng)產(chǎn)的共有人因前款第一項所列事項發(fā)生變化的，可由發(fā)生變更的共有人單獨申請變更登記；共有的不動(dòng)產(chǎn)因前款第二項所列事項發(fā)生變化的，可以由共有人其中一人申請變更登記。

第五十條【轉移登記】具有下列情形之一的，申請人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記：

（一）買(mǎi)賣(mài)、互換、贈與不動(dòng)產(chǎn)的；

（二）以不動(dòng)產(chǎn)抵債的；

（三）以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）或者合作開(kāi)發(fā)并以產(chǎn)權分成的；

（四）法人或者非法人組織因收購、合并、分立等導致不動(dòng)產(chǎn)權利發(fā)生轉移的；

（五）不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導致不動(dòng)產(chǎn)權利發(fā)生轉移的；

（六）繼承、受遺贈不動(dòng)產(chǎn)的；

（七）共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額發(fā)生變化的；

（八）因人民法院、仲裁委員會(huì )的生效法律文書(shū)導致不動(dòng)產(chǎn)權利發(fā)生轉移的；

（九）住房建設部門(mén)收回或回購政策性住房的；

（十）因主債權轉移導致不動(dòng)產(chǎn)抵押權轉移的；

（十一）因需役地不動(dòng)產(chǎn)權利轉移導致地役權轉移的；

（十二）其他涉及不動(dòng)產(chǎn)權利轉移的情形。

第五十一條【法定繼承轉移登記】因法定繼承取得不動(dòng)產(chǎn)申請轉移登記的，當事人應當提交死亡證明材料、全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。

第五十二條【遺囑、受遺贈轉移登記】因遺囑繼承、受遺贈取得不動(dòng)產(chǎn)申請轉移登記的，當事人應當提交死亡證明材料、遺囑或者遺贈撫養協(xié)議以及當事人關(guān)于遺囑、遺贈撫養協(xié)議真實(shí)性的承諾等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。

第五十三條【告知承諾制】在繼承、受遺贈轉移登記中，申請人確實(shí)難以獲取死亡證明、親屬關(guān)系證明等材料，可以由申請人書(shū)面承諾代替，具體辦法由主管部門(mén)另行制定。

通過(guò)告知承諾制辦理轉移登記的不動(dòng)產(chǎn)，在轉移登記辦理后一年內不得再辦理轉移登記。

第五十四條【登記機構調查責任】不動(dòng)產(chǎn)登記機構依法對繼承、受遺贈的相關(guān)材料、事實(shí)進(jìn)行查驗、實(shí)地查看或者調查。登記機構認為不動(dòng)產(chǎn)分配協(xié)議或者遺囑、遺贈撫養協(xié)議真實(shí)性存疑的，可以要求遺產(chǎn)管理人、親屬關(guān)系材料中的全部或者部分法定繼承人到場(chǎng)接受詢(xún)問(wèn)，相關(guān)當事人應當予以配合。

第五十五條【第三方服務(wù)】申請人在辦理繼承、受遺贈轉移登記時(shí)，可以委托公證機構或具有遺產(chǎn)管理人資質(zhì)的律師為登記所涉及的法律事實(shí)進(jìn)行調查或者核實(shí)。公證機構或律師事務(wù)所應當勤勉盡責，對其所認定的法律事實(shí)的真實(shí)性、準確性、完整性負責，并出具公證文書(shū)或法律意見(jiàn)書(shū)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構可以將公證機構或律師事務(wù)所出具的公證文書(shū)或法律意見(jiàn)書(shū)作為登記審查依據。

第五十六條【繼承轉移登記公告】不動(dòng)產(chǎn)登記機構在受理后，可以在其門(mén)戶(hù)網(wǎng)站對當事人提交的死亡證明材料、遺屬或全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及申請事項等進(jìn)行公告，公告時(shí)間不少于三個(gè)月。公告期滿(mǎn)無(wú)異議或異議不成立的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第五十七條【注銷(xiāo)登記】具有下列情形之一的，申請人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請辦理不動(dòng)產(chǎn)注銷(xiāo)登記：

（一）不動(dòng)產(chǎn)滅失的；

（二）權利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權利的；?

（三）不動(dòng)產(chǎn)權利被依法沒(méi)收、征收或收回的；

（四）人民法院、仲裁委員會(huì )的生效法律文書(shū)導致不動(dòng)產(chǎn)權利消滅的；

（五）不動(dòng)產(chǎn)權利期限屆滿(mǎn)而消滅的；

（六）其他不動(dòng)產(chǎn)權利注銷(xiāo)情形。

不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理抵押權登記、居住權登記、地役權登記、預告登記的，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷(xiāo)登記的，所有權人、使用權人應當與抵押權人、居住權人、地役權人、預告登記權利人共同申請，或提供經(jīng)公證的抵押權人、居住權人、地役權人、預告登記權利人同意的材料。

不動(dòng)產(chǎn)存在查封登記或者異議登記的，權利人不得以放棄權利為由申請注銷(xiāo)登記。

第二節 所有權、用益物權的登記

第五十八條【一體登記】依法取得國有建設用地使用權、海域使用權的，可以單獨申請國有建設用地使用權、海域使用權的首次登記。

建筑物、構筑物、林木等定著(zhù)物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。

第五十九條【建設用地使用權首次登記】申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：

（一） 劃撥決定書(shū)、建設用地使用權出讓合同、租賃合同、作價(jià)出資（入股）等土地權屬來(lái)源材料；?

（二）宗地界址、空間界限、面積等權籍調查材料；

（三）依法繳納土地出讓價(jià)款、土地租金、土地閑置費等繳清憑證。

（四）依法繳納相關(guān)稅費的繳清憑證。

第六十條【房屋所有權首次登記】申請國有建設用地使用權房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)或者土地權屬來(lái)源材料；

（二）建設工程符合規劃的材料；?

（三）房屋已經(jīng)竣工的證明材料；

（四）經(jīng)審核確認的不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

（五）依法繳納土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費等繳納憑證。

第六十一條【土地權屬來(lái)源資料不全】在處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中，因土地管理政策調整、檔案材料不全等歷史原因確實(shí)無(wú)法取得土地權屬來(lái)源資料或土地權屬來(lái)源資料不齊全的，主管部門(mén)或其派出機構可以在不動(dòng)產(chǎn)所在地公告三十日，公告無(wú)爭議或爭議不成立的，出具土地權屬來(lái)源相關(guān)證明文件，視為土地權屬來(lái)源資料。

第六十二條【無(wú)法取得房屋已經(jīng)竣工的證明材料】在處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中，因建設工程的建設、勘察、設計、施工、監理等單位滅失或者不配合導致無(wú)法辦理竣工備案手續的，在取得住房建設部門(mén)備案的房屋質(zhì)量安全鑒定合格文件以及消防驗收備案文件后，可以視為房屋已經(jīng)竣工的證明材料。

第六十三條【留白登記】國有建設用地劃撥決定書(shū)、出讓合同中明確的或者有關(guān)部門(mén)認定的公共配套設施、創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房等，接收單位明確的，在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時(shí)，可以直接將公共配套設施、創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房等登記在接收單位名下。接收單位不明確的，在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時(shí)，應當在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中予以注明。接收單位申請首次登記的，向其頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)。

第六十四條【業(yè)主共有部分登記】不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理房屋所有權首次登記時(shí)，應當依申請將建筑區劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并登記為業(yè)主共有，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。

第六十五條【房屋所有權變更登記】申請國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記的，應當提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)；

（二）法定登記事項發(fā)生變更的證明材料；

（三）變更事項依法需要完善用地手續的，提交完善用地手續的證明材料。

不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積發(fā)生變化需要有關(guān)部門(mén)批準或驗收的，除提交經(jīng)審核確認的不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積變更材料外，還要提供有關(guān)部門(mén)批準或者驗收文件。

同一權利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的，還要提交主管部門(mén)分割或者合并的批準文件。

第六十六條【房屋所有權轉移登記】申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)；

（二）不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生轉移的證明材料；

（三）轉移事項依法需要人民政府或者相關(guān)主管部門(mén)批準的，提交人民政府或者相關(guān)主管部門(mén)的批準文件；

（四）依法需要繳納土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費等的，提交繳納憑證；

（五）申請轉移的不動(dòng)產(chǎn)存在異議登記的，提交受讓方已知悉存在異議登記的證明材料。

辦理轉移的不動(dòng)產(chǎn)涉及界址、空間界限、面積發(fā)生變化的，應當一并辦理變更登記。

第六十七條【綠本強制過(guò)戶(hù)】土地權屬來(lái)源文件或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿中對房地產(chǎn)權利進(jìn)行限制的不動(dòng)產(chǎn)可以根據人民法院、仲裁委員會(huì )的生效法律文書(shū)辦理轉移登記。轉移后不改變其原有權利限制，法律、法規另有規定的除外。

第六十八條【開(kāi)發(fā)建設主體滅失】建設項目開(kāi)發(fā)建設主體滅失且尚未辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，首次登記和轉移登記可一并辦理。

第六十九條【房屋所有權注銷(xiāo)登記材料】申請國有建設用地使用權及房屋所有權注銷(xiāo)登記，應當提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)；?

（二）發(fā)生消滅的證明材料；

（三）權利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權利，其不動(dòng)產(chǎn)權利上設有抵押權、地役權、居住權或已經(jīng)辦理預告登記、查封登記的，需提交抵押權人、地役權人、居住權人、預告登記權利人、查封機關(guān)同意注銷(xiāo)的書(shū)面材料。

自然人委托承擔土地整備、舊住宅區改造等具體實(shí)施工作的事業(yè)單位或國有企業(yè)辦理注銷(xiāo)登記或變更登記的，可以由委托代理人持區更新整備部門(mén)見(jiàn)證的授權委托書(shū)辦理登記。

第七十條【歷史遺留房屋登記內容】在處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中，可以結合實(shí)際情況對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的非必要事項進(jìn)行缺省記載；在辦理建筑物區分所有權登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以?xún)H記載專(zhuān)有建筑面積，不記載分攤建筑面積。

第七十一條【交叉登記】按照或者參照《關(guān)于房地產(chǎn)登記發(fā)證若干問(wèn)題的規定》（深規土[1995]342）等規定，未辦理建設用地及房屋所有權首次登記，但已經(jīng)為部分房屋辦理轉移登記的，在具備辦理首次登記的條件下，應當補辦首次登記。不滿(mǎn)足首次登記條件且權屬關(guān)系清晰的，可以繼續為同宗地內剩余房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第七十二條【海域使用權換證】依法取得海域使用權的圍填海項目，項目竣工驗收后，海域使用權人可以憑海域使用權屬證書(shū)、海域使用權出讓合同（含批準文件）、項目竣工海域使用驗收合格文件等材料，向不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請辦理國有建設用地使用權登記，按照批準圍填海時(shí)確定的使用功能辦理國有建設用地使用權屬證書(shū)并同時(shí)注銷(xiāo)海域使用權證。

第七十三條【參照適用】海域使用權、無(wú)居民海島使用權登記參照國有建設用地使用權有關(guān)規定辦理。

海域使用權及建筑物、構筑物所有權登記參照國有建設用地使用權及房屋所有權登記有關(guān)規定辦理。

第七十四條【居住權】已登記的具有住宅功能房屋可以依法設立居住權。

一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元設立一個(gè)居住權。

第七十五條【居住權申請材料】房屋所有權人采用書(shū)面形式訂立居住權合同或者以遺囑方式設立居住權的，應當持居住權合同或者遺囑材料申請居住權首次登記。

申請居住權登記的房屋已設立抵押權登記的，房屋所有權人應當通知抵押權人。

申請居住權登記的房屋已被查封、已設立轉移預告登記或者設立居住權可能損害已存在權利人利益的，不予登記居住權。

第七十六條【居住權變更登記】因當事人姓名或者名稱(chēng)發(fā)生變化、居住條件和要求、居住權期限變化的，當事人持變更的居住權合同或遺囑申請辦理居住權變更登記。

當事人申請居住權轉移登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構不予受理。

第七十七條【居住權注銷(xiāo)登記】因居住權人死亡或者居住權期限屆滿(mǎn)的，房屋所有權人可以單方申請居住權注銷(xiāo)登記。

第七十八條【地役權適用范圍】當事人因下列情形按照約定或者法律規定設定地役權后，可以持需役地和供役地的不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)、地役權合同以及其他必要文件，申請辦理地役權首次登記：

（一）因用水、排水、通行利用他人不動(dòng)產(chǎn)的；

（二）因布設電線(xiàn)、電纜、水管、輸油管線(xiàn)、暖氣和燃氣管等管線(xiàn)或管廊而利用他人不動(dòng)產(chǎn)的；

（三）因布設充電樁、無(wú)線(xiàn)通訊基站、供電設施等附屬設施而利用他人不動(dòng)產(chǎn)的；

（四）因設置橋梁、地鐵出入口、風(fēng)井等構筑物、附著(zhù)物而利用他人不動(dòng)產(chǎn)的；

（五）因通風(fēng)、采光、保持視野等限制他人不動(dòng)產(chǎn)利用的；

（六）其他為提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益，按照約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理地役權登記，應當將登記事項分別記載于需役地和供役地登記簿。本條第一款第（二）、（三）項所述的管線(xiàn)、附屬設施的控制設備所在的土地、建筑物、構筑物，可以作為需役地登記。

第七十九條【地役權轉移登記】申請需役地轉移登記或者需役地分割轉讓部分涉及已登記的地役權，應當一并申請地役權轉移登記，但當事人另有約定的除外。當事人拒絕一并申請地役權轉移登記的，應當出具書(shū)面材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理轉移登記時(shí)，應當同時(shí)辦理地役權注銷(xiāo)登記。申請供役地轉移登記或者供役地分割轉讓部分涉及已登記的地役權，當事人應當一并申請地役權變更登記。

單獨申請地役權轉讓、抵押的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構不予受理。

第三節 抵押權登記?

第八十條【抵押權首次登記】申請不動(dòng)產(chǎn)抵押權首次登記的，應當提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)；?

（二）抵押合同；

（三）在建建筑物抵押的，還應當提交建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，但法律法規另有規定的除外；

（四）預購商品房抵押預告登記轉為商品房抵押權首次登記的，應當提交預告登記證明；

（五）關(guān)于主合同已經(jīng)生效并且合法有效的承諾。

第八十一條【抵押權登記順序】同一不動(dòng)產(chǎn)上設立多個(gè)抵押權的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當事人對抵押權順位另有約定且征得有利害關(guān)系的其他抵押權人同意的，從其約定辦理抵押權登記。

第八十二條【抵押權變更登記】抵押人、抵押權人的姓名或者名稱(chēng)變化、擔保范圍、被擔保主債權的種類(lèi)及數額、最高債權額、債權確定期間、債務(wù)履行期限、抵押權順位變更的，可以申請抵押權變更登記。

變更事項對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響的，應當取得其他抵押權人書(shū)面同意文件或與受影響的其他抵押權人一并申請抵押權變更登記。?

抵押物轉移的，應當與抵押物轉移登記一并辦理抵押權變更登記。

第八十三條【最高額抵押權轉讓登記類(lèi)型】債權人轉讓部分債權，當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當分別申請下列登記：

（一）當事人約定原抵押權人與受讓人共同享有最高額抵押權的，應當申請最高額抵押權轉移登記；

（二）當事人約定受讓人享有一般抵押權、原抵押權人就扣減已轉移的債權數額后繼續享有最高額抵押權的，應當申請最高額抵押權變更登記以及一般抵押權轉移登記；

（三）當事人約定原抵押權人不再享有最高額抵押權的，應當一并申請最高額抵押權確定登記以及一般抵押權轉移登記。

最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的,除登記簿記載的當事人約定外，不動(dòng)產(chǎn)登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。

第八十四條【在建建筑物抵押權】在建建筑物抵押的，抵押財產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預告登記的預購商品房和已經(jīng)辦理預售備案的商品房。

在建建筑物竣工，辦理建筑物所有權首次登記時(shí)，當事人應當申請將在建建筑物抵押權登記轉為建筑物抵押權登記。

第四節 更正登記

第八十五條【依申請更正情形】不動(dòng)產(chǎn)權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載確有錯誤的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當予以更正，但更正事項對錯誤登記之后因不動(dòng)產(chǎn)權利處分、設定抵押權等發(fā)生的其他登記產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性不利影響的除外。

第八十六條【更正登記申請材料】申請更正登記的，應當提交下列材料：

（一）證明登記事項真實(shí)準確狀況的材料；

（二）利害關(guān)系人申請更正登記的，還應當提交證明利害關(guān)系材料；

（三）權利人申請更正的內容涉及不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)記載事項的，還應當提交不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)。

第八十七條【依職權更正登記】不動(dòng)產(chǎn)登記機構發(fā)現不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項錯誤的，應當予以更正，但更正事項對錯誤登記之后發(fā)生的其他登記產(chǎn)生不利影響的除外。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構更正登記后應當書(shū)面通知權利人。

第八十八條【撤銷(xiāo)登記】有下列情形之一且尚不具備更正登記條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構可以撤銷(xiāo)全部或部分登記事項，但撤銷(xiāo)事項對錯誤登記之后發(fā)生的其他登記產(chǎn)生不利影響的除外：

（一）有證據證明當事人在申請登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或者偽造有關(guān)證件、文件的；

（二）登記原因證明文件被依法認定無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的。?

前款所列情形除善意取得外，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當在登記簿中記載撤銷(xiāo)登記事項。

撤銷(xiāo)事項具備不動(dòng)產(chǎn)登記條件后，可以依照本條例辦理相應登記。

第八十九條【撤銷(xiāo)登記程序】不動(dòng)產(chǎn)登記機構在撤銷(xiāo)登記前，應當書(shū)面告知權利人享有陳述、申辯、申請聽(tīng)證的權利，權利人應當在收到通知后五個(gè)工作日內向不動(dòng)產(chǎn)登記機構提交陳述、申辯意見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當聽(tīng)取權利人的陳述、申辯意見(jiàn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機構作出撤銷(xiāo)登記的決定應當送達當事人，并書(shū)面告知權利人依法享有申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。

第五節 異議登記

第九十條【異議登記適用情形】利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利歸屬錯誤申請異議登記的，應當提交下列材料：

（一） 對登記的不動(dòng)產(chǎn)權利有利害關(guān)系的證明材料；

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利歸屬錯誤的證明材料。

第九十一條【登記機構處理】不動(dòng)產(chǎn)登記機構受理異議登記申請的，應當將異議事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向申請人出具異議已登記的證明。

第九十二條【異議登記效力】異議登記申請人應當在異議登記之日起十五日內，向不動(dòng)產(chǎn)登記機構提交人民法院受理通知書(shū)、仲裁委員會(huì )受理通知書(shū)等提起訴訟、申請仲裁的證明材料，逾期不提交的，異議登記自動(dòng)失效。異議登記生效期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人申請注銷(xiāo)異議登記的，應當提交相應人民法院或者仲裁機構證明異議不成立的生效法律文書(shū)。

異議登記失效后，申請人就相同事項和理由再次申請異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構不予受理。

異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當書(shū)面告知申請人該權利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項。申請人提供知悉異議登記存在的書(shū)面材料要求繼續辦理的，登記機構應當予以辦理，并將異議登記事項繼續記載于登記簿。

第六節 預告登記

第九十三條【預告登記適用情形】有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動(dòng)產(chǎn)預告登記：

（一）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預售的；

（二）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押的；

（三）以預購商品房設定抵押權的；

（四）因城市更新、土地整備安置補償的；

（五）因政府主導的舊住宅區改造安置補償的；

（六）法律、行政法規規定的其他情形。

預告登記生效期間，權利人處分該不動(dòng)產(chǎn)權利申請登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當不予辦理，預告登記權利人書(shū)面同意的除外。預告登記權利人書(shū)面同意處分不動(dòng)產(chǎn)權利的，預告登記自動(dòng)失效。

當事人可以約定預告登記期限。預告登記期限屆滿(mǎn)的，預告登記自動(dòng)失效。

預告登記后，債權未消滅且自能夠進(jìn)行相應的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內，當事人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。

第九十四條【預購商品房預告登記】商品房預售人應當自預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案后十日內申請辦理預購商品房的預告登記。

申請預購商品房預告登記的，應當提交下列材料：

（一）已備案的商品房預售合同；?

（二）預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應材料。

申請預告登記的預購商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷(xiāo)登記和預購商品房預告登記。

第九十五條【預購商品房抵押權預告登記】申請預購商品房抵押權預告登記的，應當提交下列材料：

（一）已辦理預購商品房預告登記的證明材料；?

（二）抵押合同；

（三）當事人關(guān)于預告登記的約定；

預購商品房辦理房屋所有權首次登記后，當事人應當申請將預購商品房抵押預告登記轉為商品房抵押權首次登記。

第九十六條【城市更新等預告登記】申請城市更新、土地整備、舊住宅區改造所涉不動(dòng)產(chǎn)預告登記的，應當提交下列材料：

（一）經(jīng)備案的搬遷安置補償協(xié)議；

（二）當事人關(guān)于預告登記的約定。

第七節 查封登記

第九十七條【人民法院查封登記】人民法院要求不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理查封登記或者注銷(xiāo)查封登記的，應當提交協(xié)助執行通知書(shū)。法院工作人員送達的，還應當提交工作證明。

第九十八條【輪候查封登記】?jì)蓚€(gè)以上人民法院查封同一不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當為先送達協(xié)助執行通知書(shū)的人民法院辦理查封登記，對后送達協(xié)助執行通知書(shū)的人民法院辦理輪候查封登記。查封登記失效的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉為查封，查封期限自輪候查封轉為查封時(shí)起算。

輪候查封登記的順序按照人民法院協(xié)助執行通知書(shū)送達不動(dòng)產(chǎn)登記機構的時(shí)間先后進(jìn)行排列。

第九十九條【注銷(xiāo)查封登記、查封登記失效】查封期間，人民法院解除查封的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當及時(shí)根據人民法院協(xié)助執行通知書(shū)注銷(xiāo)查封登記。

不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿(mǎn)，人民法院未續封的，查封登記失效。

第一百條【查封登記網(wǎng)上辦理】建立健全不動(dòng)產(chǎn)查封信息聯(lián)動(dòng)平臺，實(shí)現人民法院網(wǎng)上查封、網(wǎng)上解封。

第一百零一條【參照辦理】人民法院辦理預查封登記或者注銷(xiāo)預查封登記的，參照本節規定辦理。

監察委員會(huì )、人民檢察院、公安機關(guān)等其他國家機關(guān)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理查封登記或者注銷(xiāo)查封登記的，參照本節規定辦理。

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第五章 不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理和利用

第一百零二條【不動(dòng)產(chǎn)登記資料】不動(dòng)產(chǎn)登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機構保存和管理，不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括：

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結果；?

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記申請書(shū)、申請人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權屬來(lái)源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料原始資料；

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記機構審核材料。?

不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當建立不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，建設符合不動(dòng)產(chǎn)登記資料安全保護標準的不動(dòng)產(chǎn)登記資料存放場(chǎng)所。?

第一百零三條【公開(kāi)查詢(xún)】自然人、法人、非法人組織可以憑身份證明查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的下列信息：

（一）不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況；

（二）不動(dòng)產(chǎn)是否存在抵押權登記、預告登記或者異議登記情形；

（三）不動(dòng)產(chǎn)是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。

第一百零四條【權利人查詢(xún)】不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權利人可以持查詢(xún)申請書(shū)、身份證明等材料查詢(xún)本人的不動(dòng)產(chǎn)登記結果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。

第一百零五條【繼承人、受遺贈人查詢(xún)】繼承人、受遺贈人可以查詢(xún)被繼承人不動(dòng)產(chǎn)登記結果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。

第一百零六條【夫妻查詢(xún)】夫妻一方可以持申請書(shū)、身份證明和結婚證明材料查詢(xún)配偶不動(dòng)產(chǎn)登記結果。

第一百零七條【有權主體查詢(xún)】清算組、破產(chǎn)管理人、財產(chǎn)代管人、監護人、遺產(chǎn)管理人等依法有權管理和處分不動(dòng)產(chǎn)權利的主體，可以持申請書(shū)、身份證明和有權管理和處分不動(dòng)產(chǎn)的證明材料申請查詢(xún)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記結果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。

第一百零八條【利害關(guān)系人查詢(xún)】因不動(dòng)產(chǎn)存在相關(guān)民事糾紛的利害關(guān)系人可以持申請書(shū)、身份證明以及利害關(guān)系證明材料查詢(xún)與民事糾紛有利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記結果。

委托律師處理該糾紛的，受托律師可以持律師執業(yè)證書(shū)以及律師事務(wù)所出具的委托處理不動(dòng)產(chǎn)民事糾紛證明查詢(xún)與糾紛有利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記結果。

第一百零九條【潛在利害關(guān)系人核驗】擬買(mǎi)賣(mài)、互換、贈與、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)的利害關(guān)系人可以持申請書(shū)、身份證明以及擬核驗的不動(dòng)產(chǎn)登記結果申請核驗所提供的被查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記結果與登記簿的記載是否一致。

第一百一十條【查詢(xún)索引方式】除法律、行政法規以及本條例規定另有規定外，任何人不得以被查詢(xún)人的姓名或者名稱(chēng)、公民身份證號碼或者統一社會(huì )信用代碼等特定主體身份信息索引查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第一百一十一條【審查結果】具有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構不予查詢(xún)，并出具不予查詢(xún)通知書(shū)：

（一）申請查詢(xún)的不動(dòng)產(chǎn)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機構管轄范圍的；

（二）查詢(xún)人提交的申請材料不符合規定的；

（三）申請查詢(xún)主體或者查詢(xún)事項不符合規定的；

（四）法律、行政法規規定的其他情形。

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第六章 法律責任

第一百一十二條【當事人民事責任】當事人提供虛假材料申請登記或者隱瞞事實(shí)騙取不動(dòng)產(chǎn)登記，給他人造成損失的，應當承擔民事賠償責任。